Alteração de fachada do condomínio

Moro em um prédio de 13 blocos. E fizeram alterações da entrada de um dos blocos. Fechando a entrada que consta na planta e abriram uma onde seria a lateral do prédio. Agora tem um jardim onde era a entrada que consta na planta.

A síndica quer construir uma cozinha para os funcionários em uma parte desse jardim. Nós, os condôminos, não estamos de acordo que seja feito nesse local. Como devemos proceder se ela insistir em fazer?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Gorete, 

A realização de obra na área comuns precisa respeitar o quórum previsto no Código Civil (Art. 1.341 do CC). 

Sendo que: 

• Para obras úteis, que são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, sendo o quórum necessário de 50% mais um dos condôminos. Ex: Iluminação da quadra esportiva. 
• Necessárias, tem o fim de conservar o bem ou evitar que se deteriore, quórum necessário maioria simples, se forem urgentes podem ser realizadas de depois ratificadas em assembleia. Ex: reparo do piso quebrado nas áreas sociais.
• Voluptuárias, são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, 2/3 dos condôminos Ex. ampliação da churrasqueira.

Já a alteração da fachada (Art. 1.335, II do CC), bem como mudança de destinação requerem um quórum de unanimidade da massa condominial. 

Sendo que, as obras precisam passar previamente por aprovação em assembleia, respeitando o quórum legal.  A não aprovação em assembleia, ou a aprovação com quórum inferior ao previsto em lei, é um risco que poderá fulminar na paralização da obra, e  até mesmo no cancelamento da assembleia, inclusive com a responsabilização pessoal do sindico por descumprimento de suas obrigações legais dispostas no art. 1.348 do CC. 

Desta forma, sugiro a convocação imediata de uma assembleia a fim de deliberar sobre o tema e definir o interesse do condomínio. Caso a síndica não faça a convocação,  ¼ dos condôminos poderá fazê-lo Art. 1.335 do CC.

Eleição de síndico

Pergunta 2, de Maria Jose Vasques

Tínhamos um síndico profissional em nosso condomínio. Mas foi feito um movimento para cancelar o contrato pois os honorários, de acordo com alguns moradores, era muito alto.

O assunto foi tratado em uma assembleia extraordinária de prestação de contas, quando o síndico colocou em votação a aprovação da continuidade de seu trabalho. Na mesma assembleia, um grupo de moradores se mobilizou e indicou um morador para ocupar o cargo.

Minha dúvida é a seguinte: pode-se eleger um síndico com uma assembleia extraordinária ? É válida esta eleição?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Prezada Maria, 

O Código Civil traz a exigência da realização anual de uma assembleia ordinária com o fim de aprovar orçamento para o exercício futuro, aprovação de contas, e conforme convenção eleição de sindico.( ART. 1350 do CC). Essa assembleia é denominada como ordinária.  Não obstante, em uma assembleia extraordinária, podem ser tratados os mesmos assuntos. Por exemplo: a complementação de um orçamento ou a eleição de novo síndico face a renúncia do sindico e, exercício.

Particularmente não vislumbro prejuízo, nem infração a legislação vigente a deliberação relatada em assembleia extraordinária. 

As  assembleias extraordinárias aparecem uma única vez no código no Art. 1,355, apenas informando que a mesma deverá ser convocada pelo sindico ou ¼ dos condôminos, sem menção de assuntos que devem ser tratados ali. 

Assim, desde que previsto na ordem do dia a assembleia extraordinária pode trazer quaisquer assuntos a discussão da massa condominial.

O que deve ser observado é que todos condomínios precisam ser convocados e que a as deliberações sigam a ordem do dia, bem como que os quóruns sejam observados. 

 “Para Nisske Gondo e J. Nascimento Franco, no livro “Condomínio em Edifícios”, desde que conste da Ordem do Dia, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na Assembleia Geral Ordinária. 

Na mesma obra, os autores fazem a seguinte referência: “João Eunápio Borges, tratando das sociedades anônimas, diz que é perfeitamente possível a realização de uma Assembleia única – Ordinária e Extraordinária – uma vez preenchido o quórum para ambas. Fala-se, nesses dispositivos legais, em Assembleia Extraordinária, na presunção de que a matéria, por ser urgente, não pode aguardar a reunião ordinária dos condôminos. Contudo, se houver quórum legal ou o previsto na Convenção, pode a Assembleia Geral Ordinária discutir e votar toda e qualquer matéria, desde que constante da ordem do dia e do edital convocatório”. Fonte site Secovi PR. 

Vidro quebrado

Pergunta 3, de Jamile 

Uma pedra foi arremessada pela janela e quebrou meu vidro da área de serviço. Quem deve pagar o reparo?

RESPOSTA DO ESPECIALISTA

Jamile, 

Caso não seja possível identificar a pessoa que arremessou o objeto,  o condomínio deve te indenizar a sua janela por força do Artigo 938 do Código Civil. Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

No caso em questão a responsabilidade é objetiva. Isso quer dizer que a mesma não depende de comprovação do dolo ou culpa do agente causador, apenas que exista uma relação entre o dano (sua janela quebrada) e conduta (de quem atirou, mesmo que não saiba quem foi, nesse caso, caberá ao prédio o reparo). 

Em com base no entendimento dos tribunais:

 DIREITO DE VIZINHANÇA EDIFÍCIO CONDOMINIAL - ARREMESSO DE OBJETO-RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO RECONHECIMENTO DANOS MATERIAIS E MORAIS CABIMENTO QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUÇÃO SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. Em caso de arremesso de coisa inanimada proveniente de edifício condominial, a responsabilidade do Condomínio é objetiva (art. 938, do Código Civil), bastante a demonstração do fato e do dano, conforme se verificou na hipótese. II. Ocorrendo o ato ilícito capaz de ensejar à vítima perturbação e sofrimento, resta caracterizado o dano moral indenizável. III. Para a fixação da indenização por dano moral levam-se em conta, basicamente, as circunstâncias do caso, a gravidade do dano, a situação do lesante, a condição do lesado, preponderando em nível de orientação central, a ideia de sancionamento.

(TJ-SP - APL: 00756672920098260114 SP 0075667-29.2009.8.26.0114, Relator: Mendes Gomes, Data de Julgamento: 23/09/2013,  35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2013)

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