Alteração de fachada

por Inaldo Dantas *

Costumo iniciar meus (muitos) debates jurídicos com quem me procura, dizendo que a grandeza do direito (como disciplina, óbvio!) está em ela não ser uma ciência exata.

Nesse entendimento, passo a desenvolver o tema da coluna de hoje que veio por sugestão de uma condômina da qual participou esta semana de uma assembleia (das muitas que participo também) e requereu que o assunto fosse incluído na pauta da próxima reunião.

Prometi para ela incluir também na pauta deste espaço. Vamos lá:

Como já sabemos, as relações condominiais envolvem dois direitos: o da propriedade exclusiva (a que tem direito cada condômino isoladamente) e o da co-propriedade (exercido por todos os condôminos em conjunto sobre as áreas comuns do prédio/condomínio).

E na relação desse direito, algumas regras devem ser cumpridas e/ou observadas, como por exemplo (e não necessariamente nesse ordem): o Código Civil, a Convenção de cada condomínio, seu Regimento Interno e as decisões das assembleias. 

Quanto ao tema de hoje, “alteração de fachada” o Código Civil é taxativo:

Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Mas será que o fechamento da varanda altera a forma da fachada? Veja o que entendeu uma decisão da 8ª Câmara de Direito Provado:

CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE FACHADA FRONTAL – FECHAMENTO DE SACADAS COM VIDRO – PROVA PERICIAL QUE CONFIRMA A IRREGULARIDADE DA OBRA E A ALTERAÇÃO DA FACHADA – INFRAÇÃO À LEI (CC, art. 1.336, III), À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO REGULAMENTO INTERNO – SENTENÇA QUE MANDA DESFAZER A OBRA – INCONFORMISMO – SENTENÇA MANTIDA. Deve ser prestigiada a sentença que, com base na prova pericial, conclui pela ilegalidade de obra consistente em fechamento de sacada com vidros, que introduziram inequívoca alteração da fachada frontal do prédio, sem autorização dos demais condôminos, em desacordo com o artigo 1.336, III, do Código Civil, com a Convenção Condominial e com o Regulamento Interno. RESULTADO: apelação desprovida (APL 00234563420048260003 SP 0023456-34.2004.8.26.0003- Órgão Julgador 8ª Câmara de Direito Privado - Publicação

08/10/2015 – Julgamento -7 de Outubro de 2015 – Relator- Alexandre Coelho)

Mais uma decisão:

 “CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência .Apelação desprovida.”( Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação Cível nº 263.697.4/3-00)

A proibição da alteração da fachada está baseada no princípio da preservação do projeto original (ou seja, da manutenção da harmonia arquitetônica), com a garantia da uniformidade da fachada.

 E esta proibição se aplica aos condôminos, um a um, individualmente, como previsto no Art. 1.336  acima citado. Assim, nada impede que a assembleia trate do assunto, desde que haja quórum.

Atualmente, um produto vem sendo popularizado nas varandas dos apartamentos Brasil afora, trata-se da cortina de vidro, esquadria que, se optar pelo “incolor”, de fato não altera a fachada e por consequência, não quebra a harmonia arquitetônica. Mas para que isso seja feito, deve-se seguir os seguintes passos:

1. O assunto deve ser tratado em assembleia de condôminos como pauta específica;
2. Um modelo dessa cortina de vidro deve ser apresentada, onde devem ser especificadas a cor do vidro e da esquadria, sua espessura, tamanho e quantidade das lâminas;
3. Aprovação do projeto escolhido e registro em ata do que ficou acertado.

Depois disso, caberá ao síndico fiscalizar se as instalações estão sendo feitas de acordo com o modelo aprovado como padrão, bem como não permitir que depois disso, películas sejam aplicadas, evitando, assim, a despadronização das cores.

No mais, é cada um usufruir de sua unidade de forma que não prejudique as demais e nem prejudique a propriedade comum de todos.

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