Administradora de condomínios

Muitas vezes, o síndico, responsável direto, civil e criminalmente, não conhece toda a legislação que envolve as atividades atribuídas à sua tarefa

 

O dia a dia da administração de um condomínio é tarefa complexa e cheia de responsabilidades para o síndico. O condomínio edilício -- seja ele comercial, residencial, horizontal ou vertical -- tem hoje uma série de obrigações. Muitas vezes, o síndico, responsável direto, civil e criminalmente, não conhece toda a legislação que envolve as atividades atribuídas à sua tarefa. Código Civil, Consolidação das Leis do Trabalho, Código de Defesa do Consumidor, Lei do Inquilinato, Legislação Tributária e Fiscal são algumas das áreas sobre as quais o síndico precisa ter alguns conhecimentos. 

 

Por isso, o apoio de uma administradora de condomínios é imprescindível, pois vai auxiliá-lo nas funções, tornando seu trabalho mais dinâmico e organizado. E aí, surge a dúvida: como contratar uma administradora de condomínio? 

 

Primeiro, é importante fazer uma cuidadosa pesquisa e optar por aquela que tenha qualificada referência. Também é recomendável que a empresa possua um sistema de controle e prestação de contas o mais ágil e transparente possível. Além disso, o síndico deve atentar para que o valor dos honorários cobrados seja condizente com os serviços prestados. Ou seja, nem sempre o mais barato é o melhor para cuidar do nosso patrimônio. 

 

Em primeiro lugar, deve-se pedir, ao menos, três orçamentos. Se possível, peça indicação para síndicos ou condôminos satisfeitos de outros edifícios e desconfie de honorários muito baixos. Recebidas as ofertas, o síndico precisa tomar algumas providências, como: pedir uma lista de condomínios já administrados por aquela empresa e ligar para alguns; visitar a empresa antes de decidir-se; verificar o capital social, o quadro societário e o objeto social da administradora. 

 

Outros dois pontos importantes: checar no contrato se há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros, como exemplo, multas decorrentes pelo não recolhimento do FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo estipulado; e ainda se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o condomínio. 

 

Sanadas as principais dúvidas, deve-se apresentar e discutir as propostas recebidas com o conselho do condomínio. Ao síndico caberá a escolha da empresa administradora, a qual deverá ser aprovada pela assembleia geral de condôminos. Decidida a contratação, será o síndico a pessoa competente para assinar o contrato de prestação de serviços em nome do condomínio. Também cabe ao síndico a competência pela rescisão de contrato, mas a decisão deve ser tomada com cautela, pois poderá ter fortes repercussões econômicas. O contrato entre as partes servirá de parâmetro para a rescisão, como é exemplo a definição do prazo de aviso prévio, usualmente fixado em 30 (trinta) a 60 (sessenta) dias. 

 

O artigo 1.348 do Código Civil, de 2002, trouxe a inovação de que o síndico pode transferir, total ou parcialmente, para a empresa administradora, não somente as funções administrativas, como também os poderes de representação. Tudo mediante aprovação da assembleia, salvo se o contrário dispuser a Convenção do condomínio. O mais usual é a ocorrência da mera delegação das funções administrativas. Para saber mais sobre o assunto, consulte o manual Como contratar uma administradora de condomínios, editado pelo Secovi-SP e disponível na Biblioteca da sede do Sindicato, na Capital. 

 

Flavio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) e escreve às quartas-feiras neste espaço