Administração condominial

Por Mary Lorena Gurevich (*)

 

Os síndicos e os participantes do conselho gestor, seja no processo de autogestão ou por contrato com uma administradora, devem sempre ter absoluta consciência de que administrar um condomínio significa imensa responsabilidade. Afinal, está em jogo a segurança dos moradores, no caso de empreendimento residencial, e dos trabalhadores ocupantes de conjuntos comerciais, bem como o seu conforto, mobilidade, salubridade do ambiente, integridade física das pessoas e instalações e outros aspectos importantes para a qualidade da vida.

 

Considerados tais pressupostos, é necessária atenção constante com vários itens a serem inspecionados. Desde a simples troca de lâmpadas queimadas, até alguns preceitos essenciais para se evitarem problemas e riscos: prevenção e proteção contra incêndios; cuidado com as marquises; atenção constante com a estrutura da edificação; manutenção periódica dos elevadores; verificação permanente da existência de vazamentos e infiltrações; e dedetização anual contra insetos, inclusive o cupim, cuja proliferação pode comprometer até mesmo o concreto.

 

No tocante à prevenção e proteção contra incêndio, é importante manter em dia os extintores, criar, treinar e reciclar sempre uma brigada apta a enfrentar essas situações. É recomendável, ainda, solicitar uma vistoria ao Corpo de Bombeiros sempre que modificações e reformas forem realizadas. Nesses casos, devem ser analisados o sistema hidráulico, iluminação, saídas de emergências, estruturas de proteção e a mobilidade, caso a reforma tenha alterado entradas e saídas de pedestres e de automóveis.

 

As marquises dos prédios também devem ser inspecionadas regularmente. A manutenção e a conservação das fachadas devem ser sempre orientadas por um engenheiro. É necessário observar a legislação de cada município com relação à periodicidade e o órgão da prefeitura ao qual o laudo estrutural deve ser entregue.

 

Ainda com relação à estrutura do edifício há algo absolutamente prioritário: nenhuma reforma de andar, sala comercial ou apartamento residencial, bem como em garagens e áreas comuns, deve ser feita sem a orientação e autorização de um engenheiro, a partir de análise feita na planta estrutural da obra. Alterações em paredes e colunas feitas à revelia desse procedimento podem provocar grandes problemas, inclusive desabamentos, como já tem ocorrido.

 

Outra recomendação significativa refere-se à sinalização interna, independentemente do porte do empreendimento, seja ele vertical ou horizontal, residencial ou comercial. Em todos os casos é essencial que todos os ocupantes fixos e os visitantes possam identificar com rapidez e clareza as portarias normais e eventuais saídas de emergência, entradas e saídas de garagens, locais de acesso às escadas e aos elevadores, localização de extintores de incêndio e mangueiras. Em empreendimentos de maior porte, como o Cetenco Plaza Torre Norte, também é aconselhável placas sinalizadoras que orientem a locomoção dos visitantes. Isso facilita muito o fluxo de pessoas, principalmente em prédios comerciais com grande movimentação de pessoas.

 

O controle do acesso de visitantes, obviamente proporcional ao porte do condomínio, é outro item que merece muita atenção, considerando o crescente risco de “arrastões” em edifícios. É sempre recomendável recorrer à tecnologia do controle de acesso, ter câmeras estrategicamente distribuídas nas entradas, elevadores, garagens e áreas comuns, de preferência com a alternativa de gravação das imagens. É importante que becape das imagens fique guardado em outro local, fora do condomínio, possibilitando a consulta mesmo em caso de danos aos equipamentos e arquivos.

 

É decisivo, ainda, que os funcionários do condomínio sejam treinados para operar os sistemas, orientar ocupantes e visitantes, controlar o acesso de pessoas e capacitados a enfrentar emergências. Moradores ou trabalhadores, no caso de conjuntos comerciais, devem conhecer as regras e procedimentos, de modo que saibam como proceder em qualquer situação. A boa gestão é crucial para se evitarem problemas, o bom funcionamento dos equipamentos, a melhor convivência das pessoas, preservação e valorização do imóvel.

 

(*) Mary Lorena Gurevich é advogada e síndica.