Acordo com inadimplentes
Síndico pode dividir com assembleia responsabilidade sobre as condições do acordo
Jaques Bushatsky*
Embora seja o primeiro dos deveres do condômino, a contribuição para suporte das despesas de condomínio nem sempre é paga, cabendo ao condomínio a obrigação de cobrar.
Superada a fase da cobrança extrajudicial, segue-se o ajuizamento de ação e, com o prolongamento do período de inadimplemento, podem surgir oportunidades de acordo entre condomínio e condômino.
Aí surge a dúvida: quando e em que condições podem ser feitos esses acordos? A resposta está na lei.
Acordos são desejáveis, por isso o Código Civil admite a transação quanto a quaisquer direitos patrimoniais, em qualquer momento: antes do litígio ou para terminá-lo, assim como são, francamente, estimulados pelo atual Código de Processo Civil.
Se o devedor resolve por si, quanto ao síndico a situação é diferente: ele deve se ater aos parâmetros que o condomínio tenha traçado para acordos: dispensar multas, negociar os juros, parcelar o valor, só deve fazê-lo mediante clara autorização dos donos do crédito: os condôminos.
Por evidente dessas decisões – tomadas em assembleia – vale ressaltar que o voto direto do devedor não pode ser admitido, pois devedor não vota se não estiver em dia com as contribuições (art. 1.335 – III, do Código Civil).
Mas, para que a assembleia de condôminos possa decidir, devem antes ser perfeitamente expostos os valores em jogo, a situação processual, as eventuais dificuldades experimentadas na cobrança, exatamente para que os condôminos possam avaliar a conveniência do acordo.
Por ilustração: numa ação judicial já julgada procedente, não havendo qualquer embaraço sobre a unidade condominial, por que dar desconto se a satisfação do crédito está logo adiante?
No exemplo contrário: se pendente dúvida sobre o crédito condominial e acerca da propriedade da unidade (com as consequências disso advindas), talvez interesse abreviar a discussão e ajustar um desconto.
Bem pensada, a lei é explícita quanto ao dever do síndico dar pleno conhecimento à assembleia acerca de quanto interesse ao condomínio, exatamente para que decisões somente sejam tomadas com bons fundamentos e conhecimento dos fatos. Como decidir de outra maneira?
Enfim, acordos são possíveis e instigados legalmente; o condomínio – representado pelo síndico – deve ater-se aos contornos de negociação traçados em assembleia (ou na convenção, situações mais raras) a qual, por sua vez, somente poderá decidir se conhecer bem os aspectos legais e fáticos envolvidos, o que tão só ocorrerá em decorrência da boa e correta atuação do síndico.
(*) Jaques Bushatsky é advogado. Fundador e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Pró-reitor da Universidade Secovi e integrante do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação. É especialista nas áreas de Condomínio e Locação. É sócio da Advocacia Bushatsky.
