Ações contra inadimplência
Práticas legítimas e ilegítimas de condomínios cobrarem valores em aberto
Por Maicon Guedes*
Problema existente na quase totalidade dos condomínios, a inadimplência causa mal estar não só no fluxo de caixa, mas por vezes, nas relações entre moradores e demandas para síndicos e administradoras de condomínios.
No caso dos condomínios que não contratam uma garantidora financeira, o valor em aberto pela inadimplência passará, não raro, a ser custeada pelos condôminos adimplentes, seja pela criação de um fundo de inadimplência ou por uma quota ordinária fixa acima do efetivamente realizado como despesa mensalmente.
Os dissabores aumentam principalmente em condomínios menores, nos quais os moradores têm conhecimento e contato maior com seus vizinhos e o impacto da inadimplência de cada unidade tem um número menor de unidades para ser diluído.
O inadimplente está sujeito sempre às medidas punitivas, como multa e juros. No entanto, inadvertidamente, alguns condomínios vão além e criam barreiras ilegais até mesmo em convenções ou regimentos internos como proibição de uso de áreas comuns, vedação de reservas, publicação de situação de inadimplência em editais nos elevadores ou murais, etc.
Essas práticas levam facilmente o condomínio a se ver como réu e possivelmente condenado em ações de reparação civil.
Todas essas práticas são vexatórias ou restritivas de forma indevida do uso da propriedade, a sanção para o débito financeiro, por essa natureza também se dá, pagando multa e juros para o condomínio ou garantidora.
O relatório de inadimplência, constante no balancete financeiro, no qual aparecem unidades com valores em aberto, é forma legítima de controle, não representando aviltamento da situação do condômino.
Contudo, é ilegítimo que síndico, administradora de condomínios ou os próprios condôminos deem destaque à situação aos demais condôminos, podendo até configurar, como nos casos acima, o crime de difamação (art. 139 do Código Penal), pois o interesse vai além do afã de cobrar, denotando, também, o sentimento e a vontade de expor, denegrindo a honra objetiva do condômino.
Outra forma legítima de controle da inadimplência é através da participação nas decisões do condomínio. Nesse sentido, o art. 1335, III, do Código Civil prevê que condôminos inadimplentes não podem votar ou participar de assembleias, limitando à assistência, porém, sem poder de voz e sufrágio.
Atualmente, as formas de cobrança, com uso do instrumento da execução judicial, permitida a partir da reforma processual civil de 2016, tornaram mais céleres os procedimentos visando recuperar o valor devido, tendo o próprio imóvel objeto das taxas condominiais como possível alvo de penhora para venda em hasta pública e posterior pagamento ao condomínio das taxas condominiais.
Não há previsão legal para início da execução judicial, mas por questão de bom senso, permitir 3 a 6 meses de tentativas de cobranças administrativas, antes de se encaminhar para o Poder Judiciário é salutar, ainda mais quando falamos de taxas condominiais com valor reduzido e as custas judiciais possam ser mais caras que o valor a ser executado, e estas somente serão devolvidas ao condomínio ao final em conjunto com o pagamento das taxas condominiais.
(*) Maicon Guedes é advogado e sócio da Guedes Advogados Associados; mestre/professor de Direito; MBA em Gestão Estratégica Síndico Profissional e sócio na Informma Síndicos Profissionais.
