Acabe de vez com as goteiras na garagem do condomínio
Conheça as principais causas e soluções para resolver o problema de gotejamento e infiltração
Condomínio nenhum está livre do gotejamento insistente, que acaba com a paciência até do síndico mais tranquilo.
O fato é que ninguém convive bem com goteiras na garagem. Nem os gestores nem os moradores. As poças que marcam o chão e prejudicam a limpeza são só o começo do problema.
Quando gotas mancham a pintura dos carros, os moradores apresentam a conta do reparo ao condomínio. Uma situação comum, entre outras que desgastam o dia a dia.
Normalmente ocorrem debaixo das lajes do pavimento térreo, que é -- ou deveria ser! -- impermeabilizado.
“Essa ocorrência indica falha e necessidade de reparos no sistema de impermeabilização do térreo. Além de uma provável recuperação das peças estruturais do subsolo, que podem ter sido atacadas pela umidade”, avalia o engenheiro Zeferino Velloso.
Uma coisa é certa: goteiras e infiltrações na garagem são oriundas principalmente de falta de manutenção adequada. Ou seja, podem ser evitadas. E, caso já estejam atormentando, tem solução.
Principais causas de goteiras na garagem
Esse pequeno grande problema não necessariamente tem a ver com a idade do empreendimento.
“Eu atuo em condomínios antigos, que possuem subsolos intactos, com boa manutenção e conservação; assim como novos, que acabaram de ser entregues pela construtora, onde eu tenho problemas de gotejamento em algumas partes da laje”, conta Marcelo Ardito, síndico profissional.
Tanto goteiras quanto infiltrações ocorrem por diferentes causas. Veja os pontos de atenção:
- Canos: Normalmente, no 1º subsolo, temos a passagem de tubulação de águas pluviais, esgoto, hidrante e água potável, que normalmente ficam sobre as vagas de garagem.
Saiba mais sobre os encanamentos do condomínio
- Ralos e drenagem do jardim: os ralos situados no térreo do prédio podem causar problemas na garagem, causando vazamentos ou ‘pingos’. O mesmo acontece com a drenagem do jardim. Quando entope, entra raiz de plantas ou fica sem a proteção dos ralos e acaba entupindo. Nesse caso, a água de chuva não escoa; pode ir acima da manta de impermeabilização e cair na garagem.
Veja o que diz o especialista em manutenção, Felipe Lima, no vídeo abaixo:
- Impermeabilização do térreo: segundo Nilton Savieto, síndico profissional, é o problema mais sério enfrentado nas garagens. Isso porque o ponto de infiltração pode estar em um local e os ‘pingos’ em outro lugar, como jardineiras e locais confinados.
- Lavagem de garagens: normalmente, os subsolos não são impermeabilizados; e quando são lavados, a água se infiltra na laje sem proteção de manta impermeabilizada. “Isso pode causar dano nas ferragens da laje e ‘pingar’ nos carros do segundo ou terceiro subsolo”, observa Savieto.
- Lençol freático: pode causar infiltração nas paredes, e às vezes, no piso do último subsolo (de baixo para cima).
“Quanto mais prédios (com subsolos) vão sendo construídos numa região, maior é o ataque do lençol freático aos que já estavam construídos”, avisa Velloso.
- Saiba mais sobre o tema na matéria Infiltrações x impermeabilização
Conheça as soluções para estancar as gotas
Solução 1: Canos
Trocar tubulação, cotovelo, união etc. “Nesse caso, nunca fazer uma manutenção paliativa. Uma vez que haja vazamento e ele não é consertado, o problema vai aumentar”, alerta Savieto.
Solução 2: Ralos e drenagem de jardim
Para a correção dos ralos, é necessário limpeza com empresa especializada ou equipe de manutenção do prédio.
No caso de drenos do jardim, é um pouco mais trabalhoso, mas recomenda-se que, na altura dos drenos, se faça a retirada da terra, identifique o problema e corrija; além de desentupir, se necessário, e deixar livre para evitar problemas no futuro.
Dica: Tomar e o máximo de cuidado com o tipo de planta que será colocado no jardim, evitando plantas com raízes fortes, que se ramifiquem muito.
- Saiba mais sobre os tipos de plantas adequados para jardins
Solução 3: Impermeabilização do térreo
Ao menor sinal de vazamento chamar uma empresa especializada para fazer a avaliação, pode ser corrigido de várias formas -- retirada da manta de impermeabilização, injeção ou outro tipo de correção.
Por ser uma solução mais complexa e cara, será necessário levar para aprovação em assembleia.
Dica: A famosa colocação de “calhas” para conter goteiras é um “veneno” para o concreto e deve ser evitada.
Solução 4: Lavagem de garagens
NUNCA utilizar mangueira para fazer a lavagem, principalmente se for no 1º subsolo. Nesse caso, faça a limpeza com um mínimo de água e imediatamente enxugue. Ou utilize equipamento específico que lava. Isso evitará que a água se acumule e penetre no piso.
Solução 5: Lençol freático
Nesse caso, recomenda-se a criação de um sistema de drenagem. As águas infiltradas devem ser recalcadas (bombeadas) para a sarjeta.
A importância da manutenção preventiva
Em primeiríssimo lugar, não deixe de modo algum que os pingos evoluam para um fio de água. Fatalmente vai causar danos nos carros e custos para fazer o reparo. Isso pode ficar mais caro do que o conserto do problema.
A revisão periódica do térreo é parte da lição de casa. Sem o acompanhamento de profissional especializado, nunca permitir que façam furos, instalem aparelhos mais comuns como brinquedos do playground, postes de iluminação, instalação de cabeamento de TV a cabo, telefonia, CFTV ou similares.
“Periodicamente, é necessário fazer a inspeção visual da garagem para verificar se há pequenos vazamentos que iniciam com ‘pingos’ nos carros. Ou, quando não há carro na vaga, constatar se o piso está úmido”, recomenda Savieto.
Da mesma forma, também devem ser feitos periodicamente testes de vazão e revisão de ralos.
Dica: Atenção aos períodos chuvosos ou na rega periódica para visualmente verificar se não acumula água e deixa a terra encharcada.
- Leia também a matéria Chuvas x Infiltrações
Quando é preciso contratar profissional especializado
Às vezes o próprio corpo diretivo e o síndico, na qualidade de administrador, detecta o problema com o manutencista e, se for algo mais simples, o problema pode ser resolvido internamente.
“Quando a questão é mais complicada, o melhor a fazer é contratar um profissional habilitado, que pode ser um engenheiro hidráulico ou civil, para ver o que está acontecendo. É importante ser um profissional acostumado a lidar com esse tipo de problema. Às vezes, é mais difícil detectar do que resolver”, orienta Ardito.
Numa obra de médio a grande porte, é importante planejar o tempo, o orçamento e a conscientização dos condôminos sobre a importância de se resolver a situação.
É recomendado envolver a construtora, pedido de acompanhamento por um engenheiro profissional e habilitado -- de preferência que participou da idealização construção do empreendimento.
Claro, nos prédios mais antigos isso não é possível. Mas um engenheiro ali presente vai saber direcionar.
“De qualquer forma, é sempre bom escutar o parecer de, no mínimo, duas empresas”, acrescenta Paulo Ribeiro, síndico profissional.
O condômino tem direito a ressarcimento em caso de goteiras na garagem?
Imagine que o carro estacionado na vaga sob a goteira é o seu. Obviamente você vai querer receber do condomínio o valor gasto no reparo necessário. E estará coberto de razão.
“Quando o vazamento foi originado de uma área comum -- e o síndico foi eleito para gerir o condomínio e responder pela manutenção das áreas comuns -- sim, o condômino pode e deve cobrar a responsabilidade do condomínio”, afirma Ribeiro
Dica: Mancha no carro causada por goteira pode ser ter uma solução mais simples e caseira. Antes de partir para a oficina ou o posto de serviços, sugira que o morador experimente a técnica do limão, que consiste na aplicação do sumo sobre o local da mancha. Veja dois vídeos que explicam como fazer:
Sem sombra de dúvidas, deu para sentir que a manutenção preventiva ainda é o melhor remédio para evitar a dor de cabeça.
Fontes consultadas: Nilton Savieto (síndico profissional); Zeferino Velloso (engenheiro, diretor da VIP – Vistorias Inspeções Prediais Engenharia Ltda); Marcelo Ardito (síndico profissional) e Paulo Ribeiro (síndico profissional e diretor da Seleto Síndicos Profissionais).
