A importância do regimento interno em condomínio
Conjunto de regras internas que disciplina a vida e a convivência em condomínios
Por Michel Rosenthal Wagner*
Em condomínio o regimento interno é importante, na realidade essencial para se ter qualidade de vida saudável, de modo a viabilizar a utilização civilizada das áreas comuns, o espaço de convivência dos moradores. Estes são desafios do cotidiano da vida compartilhada nesta característica.
Inicialmente em condomínio deve haver uma convenção, que para os condôminos e moradores, equivale à Constituição Federal para o país. Dentre outras regras, é onde devem ser estipulado o modo de administração, os direitos e obrigações dos condôminos, as competências do síndico que é o representante legal do condomínio, os diversos quóruns para as votações que se dão em assembleia geral, além de sua forma de convocação, instalação e realização.
Além da convenção, deve a coletividade estabelecer regras mais estritas e particulares de convivência para o dia a dia, normas que possibilitem aos moradores, saber por exemplo, a que horas podem usar as piscinas ou o modo de se alugar o salão de festas para alguma reunião ou evento.
O conjunto de regras internas que disciplina a vida e a convivência em condomínios, principalmente aquelas destinadas e com efeitos sobre as áreas comuns, e específicas para cada coletividade, pode ser chamado indistintamente de Regimento ou Regulamento.
O Regimento Interno de um condomínio, em complemento à convenção, que pode conter diversos regulamentos específicos, trata por exemplo dos deveres e direitos dos condôminos; na administração das tarefas desenvolvidas pelos funcionários; as portarias e a segurança; o uso das partes comuns de lazer, (piscinas, quadras de esporte, salas de jogos, ginástica e de vídeo, salão de festas, churrasqueiras, saunas, playground, etc.); o uso das partes comuns úteis, (hall, elevadores, escadas, corredores de circulação, garagens, rampas de acesso, bicicletário, etc.); como se dão as mudanças, obras e reformas; o convívio com animais; lixo – coleta e acondicionamento; vagas para veículos de visitantes; penalidades e regras sobre aplicação de multas e recursos.
Por lei, a convenção do condomínio pode ser alterada somente com a anuência de 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia. Já o Regimento Interno pode ser modificado de acordo com o quórum estabelecido na própria convenção, e na falta de estipulação, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes e especialmente convocados para o tema. Caso haja conflito de normas entre a Convenção e o Regimento Interno, deve prevalecer o disposto na primeira, uma vez que é estatuto hierarquicamente superior ao segundo.
Neste tema, vale o ditado popular: a dizer que “entre o fraco e o forte, é a liberdade que escraviza e a lei que liberta”, ou seja, é melhor ter regras claras que possibilitem o melhor uso das áreas comuns para todos, normas diretivas que indiquem aos condôminos e moradores quais os limites necessários à saudável convivência, sem que o direito de um prejudique o de outro.
(*) MRW advogadosMichel Rosenthal WagnerGraduado pela Universidade de São Paulo – Faculdade São Francisco - 1983 / Membro técnico do SECOVI nas áreas de Administração Imobiliária, Condomínios (desde 1997) e de Sustentabilidade (desde 2010) / Conciliador do Juizado Especial de Pequenas Causas – Pinheiros (1999/2002) Especialização em Direito Imobiliário (F.M.U.), em Contratos (Centro de Estudos Universitários); em Direito Educacional (Centro de Estudos Universitários); e Arbitragem (Fundação Getúlio Vargas) / Consultor contratado pelo Banco Interamericando de Desenvolvimento (BID) para desenvolvimento de instrumentos jurídicos na área imobiliária e condominial no programa de Revitalização do Centro da cidade de São Paulo inserido no Programa de Locação Social desenvolvido junto à Prefeitura de São Paulo – 2.005 / Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP Seccional Pinheiros (desde 2009) / Contato: www.mrwadvogados.adv.br
