A flexibilização das relações locatícias durante a pandemia

Por Dra. Vera Laranjeira*

O cenário mundial vem vivendo um momento crucial. Em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde (OMS), declarou estado de pandemia para a COVID-19, conhecido popularmente como coronavírus.

A pandemia é decretada quando uma epidemia (surto que afeta uma única região), se expande para diferentes continentes, com transmissão em massa de pessoa para pessoa, o que tem sido a preocupação de todos os governantes na busca de medidas e regras, a fim de conter a pandemia.

Os governantes tomam medidas transitórias de isolamento social e quarentena, na intenção de conter à pandemia da doença e proteger as pessoas do contexto da COVID-19.

Em algumas regiões do Brasil, foi decretado o isolamento social, o fechamento do comércio, bares, restaurantes, casas noturnas, escolas, via marítima e terrestre das divisas dos estados e shopping, que vem abalando a estrutura econômica dos estados e do país, acarretando a diminuição do poder aquisitivo de muitos cidadãos.

Com o intuito de atenuar as consequências socioeconômicas da COVID-19 e preservar os contratos, o Senado Federal,  editou recentemente  em 03 de abril de 2020, o Projeto de Lei 1.179/2020, que resta ser sancionado pelo Presidente da República.

O PL traz em seu bojo, extensas alterações, em diferentes normas, incluindo o Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei Geral de Proteção de dados Pessoais e a Lei do Inquilinato.

Muitas dúvidas começam a surgir em relação aos contratos de locações, uma vez que a Lei 8.245/199, que regula as relações locatícias, é omissa quanto a situações de pandemias e calamidade pública.

Como fica o pagamento do aluguel de imóveis residências e urbanos durante o período da pandemia? 

Essa pergunta vem amedrontado locatários e locadores, pois, ainda estão sem resposta. Uma das melhores alternativas seria uma tentativa de acordo formal entre as partes, com intuito de reverem o contrato, a fim de amenizar prejuízos para ambos os contratantes.

Recentemente surgiu uma luz no fim do túnel, com o Projeto de Lei 1.179/2020, onde em seu Capítulo VI, vem regulando e definindo essa situação. Em seu artigo 10º, parágrafo primeiro,  prevê que caso o inquilino tenha sido demitido ou tenha seu salário reduzido por causa da pandemia, poderá suspender total ou parcialmente os aluguéis a contar de 20/03/2020 até 20/10/2020 e após essa data estariam obrigados a pagar parceladamente  seu débito com o locador, acrescidos do  percentual de 20% do total do seu débito, acrescentando o mês vigente a partir de outubro de 2020, devendo comunicar previamente de forma lícita ao locador tal situação.

Contudo, o trecho do artigo 10º do PL foi retirado pela relatora Simone Tebe (MDB-MS), mantendo apenas parte do texto que impede a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020. Ressaltando que a proibição só é válida para ações protocoladas a partir de 20 de março.

Nesse contexto, permanecendo a exclusão do artigo mencionado retorna-se à estaca zero? O que fazer? Como honrar o pagamento do aluguel, sem a percepção momentânea mensal, de numerários suficientes para honrar o pagamento do seu aluguel? A Judicialização seria o caminho? Caberia aplicabilidade dos artigos 478 a 480 do Código Civil? Teria aplicabilidade a teoria do Princípio da Reserva do possível? A teoria da imprevisão, força maior ou caso fortuito? Muitas perguntas ainda estão sem respostas conclusivas. A pandemia possui consequências imprevisíveis.

Deste modo, aprovado o projeto de Lei n. 1179/2020 em sua íntegra, observando em especial o artigo 10º, o locatário estará protegido quanto à eventual Ação Judicial de Despejo, caso, em razão da pandemia, deixasse de pagar as prestações de locação.

Embora parecer prejudicial ao locador, a referida Lei garante o recebimento dos aluguéis atrasados após o período de vigência da norma, que se dará após 20/10/2020. Portanto, a legislação visa proteger e garantir os direitos de todas as partes do contrato, minimizando, assim, os impactos causados pela COVID-19 nas relações contratuais.

Assim, nessa fase em que vivemos, onde impera a incerteza, só nos resta aguardar a aprovação do texto final do Projeto de Lei por Jair Bolsonaro.

(*) Sócia e advogada do MLA – Miranda Lima Advogados.

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