A atividade profissional em condomínio e as regras internas
A pandemia afetou muitos moradores, e agora eles buscam cada vez mais novas alternativas de sobreviverem à crise. Às vezes, acabam esbarrando no regimento interno
Por Zulmar Koerich*
Muito se tem discutido, nas últimas semanas, sobre como a pandemia da COVID-19, mesmo depois de se findar, terá consequências mais ou menos duráveis nas relações sociais, empregatícias, econômicas etc. Por um tempo que não se pode prever, amargaremos as sequelas do luto, do medo, bem como – e é o ponto chave deste artigo – da recessão econômica.
O Fundo Monetário Internacional (FMI) chegou a prever, no início de abril, que a pandemia poderia causar a maior crise desde a famosa quebra da bolsa de 1929.
Desde o início do lockdown, na segunda quinzena de março, apenas em Santa Catarina, cerca de 530 mil pessoas perderam o emprego. Em todo o Brasil, mais de 1,5 milhão de pessoas ficaram desempregadas nos últimos três meses. As vendas de dia dos namorados, tão aguardadas pelo comércio, tiveram queda de 20%, em comparação com os números dos anos anteriores.
Os condomínios certamente não estão isentos desse contexto, especialmente por terem, como única fonte de sustento, o pagamento das contribuições condominiais, de forma que os apuros financeiros de seus condôminos importam diretamente em sua queda de arrecadação.
Reconhecendo isso – o cenário global de desemprego e redução de rendimentos, bem como a subordinação do condomínio ao status dos seus condôminos -, é chegada a hora de repensar as restrições ao exercício de atividade profissional nas unidades individuais de condomínios residenciais.
Essa proibição, usualmente incluída em convenções e regimentos internos, é fundamentada no art. 1336 do Código Civil, que dispõe que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
É certo que, há muito tempo, a jurisprudência tem relativizado essas proibições, de forma a permitir atividades em home office ou mesmo produções artesanais (confecção de bolos ou costura, por exemplo).
O que se tem admitido até então, via de regra, são atividades profissionais que não representem alteração na rotina do condomínio (tais quais as causadas por atendimento à clientes, por exemplo), que salvaguardem os valores tutelados pelo legislador de sossego, segurança e salubridade, e que, ademais, não onerem equipamentos comuns (não implicando em acréscimo exagerado do uso dos elevadores, da portaria e consumo de água, por exemplo).
Em tempos tão difíceis quanto os que experimentamos, no entanto, urge alargar essas possibilidades, atentando ao fato de que diversos profissionais liberais (ou mesmo quem não tinha essas profissões e, agora, desempregado, está precisando reinventar-se) precisarão, para sua própria sobrevivência e como única forma de conseguir honrar suas contribuições condominiais, usar o seu espaço familiar para exercer sua atividade profissional.
São advogados, manicures, fotógrafos, psicólogos etc., que, na atual conjuntura, não possuem meios de pagar aluguel comercial que lhes permita trabalhar.
São condôminos que talvez outrora trabalhassem no comércio, em fábricas ou escritórios, mas que talvez passem a produzir gêneros alimentícios para entrega, comecem a dar aulas particulares de música, culinária etc.
É bem possível (e mesmo provável) que o exercício de algumas dessas atividades traga inevitável alteração na rotina do condomínio. Que exija flexibilização nas regras para entrada e saída de clientes e entregadores, que importe em um nível de ruído um pouco superior ao usual, ainda que dentro dos horários permitidos. Enfim, que estejam além do que vinha sendo suportado e aceito pela jurisprudência até então.
Como ficarão, diante desse novo quadro, as regras internas do condomínio proibitivas do desenvolvimento de atividades profissionais nas unidades individuais?
Em um cenário de desemprego e dificuldades que abalam não só a vida financeira das famílias, mas sua própria dignidade, toda a sociedade é chamada a repartir o ônus da reconstrução econômica do país.
Todos teremos que apertar os cintos, prestar auxílio aos menos favorecidos e suportar alguns incômodos extras como o exercício profissional por parte de nosso vizinho. Isso será necessário, porquanto o que é mero incômodo para um pode ser meio básico de sobrevivência para outro.
Há princípios constitucionais como da dignidade da pessoa humana, valorização da livre iniciativa, da função social da propriedade e do trabalho, além da solidariedade, que dão legalidade a este “afrouxamento” das regras de proibição, devendo prevalecer quando em conflito com o direito à destinação exclusiva residencial do condomínio.
Entretanto, devemos entender que este “afrouxamento” deve ser temporário, durando tão somente enquanto presente os sintomas da recessão, bem como analisado caso a caso nos condomínios e negociada a melhor forma para acarretar menos impacto na rotina dos condôminos.
(*) Zulmar Koerich é advogado especialista em condomínios que atua em Santa Catarina; autor de três livros “Condomínio Edilício - Aspectos Práticos e Teóricos”, “Manual para Síndicos, Membros de Conselho e Administradores em 323 perguntas e respostas”, e “Danos Morais nos Tribunais”; pós-graduado em Direito Civil e Empresarial.
