A Arte de Administrar um Condomínio - Parte I
Viver em condomínio é um exercício diário de cidadania, a começar por sua administração.
Por Inaldo Dantas*
Passo a escrever, aqui no SíndicoNet, sobre vários temas. O enfoque gira entre os direitos (que são poucos) e os deveres (que são muitos, e como são), tanto de condôminos quanto de síndicos e demais membros da administração de um condomínio (subsíndico e conselheiros).
Há 25 anos convivo dia-a-dia com problemas de relacionamento entre condôminos. Problemas esses que, na sua grande maioria, poderiam ser evitados se o convívio fosse mais focado no bom relacionamento e no bom senso.Viver em condomínio é um exercício diário de cidadania, a começar por sua administração. Daqui pra frente falarei (bastante) sobre o que vem a ser essa “arte”.
Para administrar um condomínio, seu gestor tem que, antes de tudo (mesmo antes de conhecer a lei), saber administrar conflitos e conciliar interesses, e isso é uma arte. A lei diz que cabe aos condôminos, em assembleia, escolherem o síndico que administrará o condomínio, por prazo não superior a 2 anos, permitida a reeleição – art. 1.347 – Cód. Civil Brasileiro. A ele cabe, desde convocar as assembleias, a realizar o seguro da edificação, passando pelo poder de representação de todos, o cumprimento das decisões das assembleias, a cobrança dos inadimplentes e, principalmente, cumprir e fazer cumprir as normas da Convenção e do Regimento Interno. E é aí que começa o exercício da “arte de administrar”.
Já falei logo no primeiro parágrafo, que os deveres são muito maiores do que os direitos. Isso, é claro, nas relações condominiais. E é exatamente nesta questão que surgem os principais conflitos. Há em alguns condomínios (existem aqueles que costumam afirmar que em todos eles existem) a figura do contra. É aquele condômino que não convive harmoniosamente com ninguém, que é contrário a tudo o que venha a ser benéfico ao condomínio, que costuma quebrar todas (ou quase todas) as regras, que nem sequer suas taxas condominiais paga em dia. Porém, nem por isso o síndico deve agir como se estivesse numa guerra. A arte de administrar tem como principal ferramenta (e isso eu já disse aqui), o bom senso. O síndico deve atuar visando o bem estar de todos, deve se preocupar em trabalhar visando a conservação do patrimônio que pertence a todos, inclusive a ele e a aquele, “do contra”.
Há aquela falsa impressão de que o síndico “é o dono de tudo” que “ é o que ele quer”, e assim por diante. Mero engano, meu caro (e paciente) internauta.A lei, que já é cruel com os condôminos, é mais dura (e implacável) com ele.
Confira:
Código Civil BrasileiroArt. 1.348. Compete ao síndico:I - convocar a assembleia dos condôminos;II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;IX - realizar o seguro da edificação.
Convocar assembleias não chega a ser, vamos dizer assim, tão complicado. Mas, representar ativa e passivamente o condomínio em juízo, complica um pouco. Isso significa dizer que, em qualquer ação judicial, seja contra ou a favor do condomínio, é ele, o síndico, que tem que comparecer à audiência. Principalmente aquela em que, por uma questão de custo e agilidade, se opta pelos Juizados Especiais Cíveis (neste caso, não se admite prepostos), para se cobrar condôminos inadimplentes. E fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as decisões das Assembleias, já pensou que coisa complicada? Fazer com que os condôminos não estendam roupas nas varandas? Não façam barulho durante a noite? Não circulem com animais domésticos pelo elevador social? (poderia aqui citar mais uma centena de questionamentos, mas não seria o caso).E a cobrança? E a aplicação das multas? Prestação de contas (humm, aí a coisa pega!!!). Então, meu caro internauta, esqueça aquela ideia citada acima. O síndico jamais será o dono de tudo, num condomínio não existe dono, na verdade, tudo é de propriedade de todos. Cabe a todos colaborarem com tudo, para que tudo não se transforme em nada, lembrem-se sempre disso !
(*)Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
