Norma ABNT 16.280 sobre obras em condomínios

Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.

Com ele, qualquer alteração feita nas edificações – inclusive as executadas dentro das unidades - deve ser  comunicada ao síndico. A norma vale para condomínios verticais. Seu objetivo é mudar principalmente a cultura de que a contratação de um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura do condomínio.

Agora, segundo a Norma Brasileira 16.280, para executar uma obra ou reforma dentro da unidade condominial, o proprietário/morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar as obras - antes do início da mesma.

Assim, fica a cargo do síndico receber e guardar esses documentos e se certificar que o que foi acordado previamente é o que está sendo executado dentro da unidade.

Pela lei, pouco muda, uma vez que o síndico já deveria ser avisado sobre reformas e obras dentro do condomínio, algo que não acontecia na prática.

Em muitos empreendimentos, os condôminos acreditam que, por se tratar de sua unidade autônoma, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas para o espaço - algumas vezes sem se preocupar com o impacto sofrido pelas estruturas da edificação.

Responsabilidade das reformas nos apartamentos

A pergunta que fica, porém, é: o síndico terá condições de julgar se aquela obra, ou projeto, realmente não trarão prejuízos para a coletividade?

Por um lado, a responsabilidade realmente é do profissional que apresenta a ART ou RRT – caso o pior aconteça, ele será responsabilizado na Justiça comum e no seu órgão de classe.  Por outro, esse profissional está sendo contratado para executar um serviço, e a ART pode dizer uma coisa e ser executada outra – e nesse caso, o síndico pode vir a ser responsabilizado por não ter fiscalizado a obra corretamente.

Daí a importância do síndico exigir sempre o projeto detalhado como mencionado acima e com a assinatura do profissional, além de fiscalizar, na medida do possível, se a reforma está seguindo o que diz o documento. Dessa forma, o síndico - e a edificação - ficam resguardados.

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• Vídeo: veja abaixo o que especialistas dizem sobre a nova Norma da ABNT:

Custos envolvidos para se adequar à NBR 16.280

O indicado é que o síndico, para se precaver, também conte com um especialista para analisar as obras que serão feitas nas unidades autônomas. Como contratar esse serviço envolveria custos, é importante discutir sobre quem arcará com ele.

Uma assembleia pode debater o tema e deliberar que o morador que estiver tocando uma obra em sua unidade deverá arcar com os custos de uma consultoria independente, escolhida pelo condomínio, para analisar a obra em questão, dando mais transparência e segurança na aprovação das alterações.

Outra opção é que o condomínio arque com o custo, o que poderia elevar um pouco o valor da taxa condominial.

Há ainda a possibilidade de se contar com apenas um  profissional: um engenheiro ou arquiteto que preste esse serviço tanto para o morador como para o condomínio.

A votação necessária para essa deliberação é a maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos condôminos participantes, considerando a fração ideal de cada.

Vale lembrar que esse tipo de parecer pode ser dado por um profissional recomendado pela administradora de condomínio, mas que esse serviço geralmente não está incluído na taxa mensal cobrada comumente pela empresa.

Infrações caso a NBR 16.280 não seja aplicada

Mas e se morador simplesmente não quiser informar o síndico sobre a execução da obra?

“Nesses casos, o síndico pode denunciar a obra junto à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma”, ensina José Roberto Graiche, da administradora Graiche.

No Rio de Janeiro, o diretor da administradora Protel, Alfredo Lopes explica como alguns condomínios já lidam com a necessidade de aprovação prévia das obras.

“Certos empreendimentos simplesmente proíbem que o material de construção suba até a unidade. Sem avisar o síndico e o zelador, o morador não consegue fazer a reforma”.

Além de proibir a entrada do material, o condomínio pode barrar também os trabalhadores que estiverem executando a obra.

Os maiores problemas no horizonte na aplicação da norma 16.280 da ABNT são os condomínios populares.

“há algumas edificações cujas paredes são estruturais – e nesses casos, nenhuma pode ser removida. Se três andares retiram a mesma parede, já prejudica”, ensina Raquel Tomasini, da área de produtos e serviços da Lello.

Riscos de desabamento pela não atenção à NBR 16.280

Depois do desabamento de um prédio no Rio de Janeiro, em 2012, muitos condomínios ficaram preocupados com as condições de suas estruturas. Para tirar qualquer dúvida sobre o assunto, o ideal é que se aprove em assembleia a visita de um perito para avaliar as mudanças sofridas pela edificação. Nesse caso, os moradores devem permitir a entrada do especialista em suas casas, para que assim seja possível mapear as alterações já feitas, além de possivelmente corrigi-las.

Áreas comuns

No caso de obras e reformas em áreas comuns do condomínio, a mudança é menos impactante, já que depende apenas do síndico, e este sempre teve que ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para qualquer tipo de obra na edificação.

Material de apoio

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• É do Rio de Janeiro? Saiba também sobre Autovistorias em Condomínios
• Palestra online: assista evento com os principais especialistas do setor sobre a Norma ABNT
• Cartaz de comunicação aos moradores sobre a nova Norma da ABNT 16.280
• Exemplo de autorização de obra por parte do síndico

Fontes consultadas: Alfredo Lopes, diretor da administradora Protel, José Roberto Graiche, diretor da administradora Graiche, ensina Raquel Tomasini, da área de produtos e serviços da Lello, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Ricardo Pina, engenheiro Ricardo Pina, que coordenou a Comissão de Estudo de Reformas em Edificações do CB-02 e membro do Comasp (Comitê de Meio Ambiente) do Sinduscon-SP e Vania dal Maso, gerente de condomínios da administradora Itambé

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