Resultado e Análise do Quiz do Síndico
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Se você gostou desse material, conheça o nossos outros testes sobre se você é um síndico eficaz, economia em condomínio, seu condomínio é seguro? e assembleias.
1. Sobre reforma nas unidades, quando os moradores devem apresentar um plano de obras para o síndico?
- Resposta correta: B. Para intervenções pequenas, médias, ou grandes, que possam causar problemas na segurança da edificação - como troca de materiais, quebra de pisos ou paredes, alterações de alvenaria, etc.
EXPLICAÇÃO
Com a NBR 16.280 da ABNT ficou convencionado que condôminos habitando edificações devem prezar pela segurança da mesma entregando ao síndico um plano de obras com as alterações que irão fazer dentro de suas unidades condominiais.
Precisam de ART ou RRT e plano de obras, intervenções como: quebra de paredes, troca de pisos, instalação de ar condicionado ou banheiras, envidraçamento de sacadas, reparos hidráulicos e elétricos que necessitem de ferramentas de impacto como marretas e marteletes, alterações na instalação elétrica que necessitem de engenheiro elétrico, etc.
A responsabilidade pela reforma é do condômino e do profissional habilitado que assina a RT pela obra
2. Qual a principal mudança gerada pela atualização da NBR 16.280, em meados de 2015?
- Resposta correta: B. O síndico deixou de ser responsável pela obra na unidade, cabendo a ele apenas a tarefa de exigir a documentação correta.
Com a nova alteração da norma, agora, é responsabilidade do condômino ou responsável legal pela unidade o conteúdo da documentação fornecida ao síndico e a execução da obra realizada dentro da unidade - e não mais do síndico.
Ao gestor cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.
“Agora, com o plano de reforma em mãos, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), o síndico não precisa mais, necessariamente, procurar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra. Parte-se do princípio que se o morador já tomou esses cuidados, e está apoiado em um especialista, então a obra pode seguir”, explica Marco Gubeissi, diretor de administradoras de condomínio do Secovi-SP. Saiba mais sobre o que mudou com a atualização da NBR 16.280
3. Ainda sobre a norma NBR 16.280 da ABNT, como deve ser o plano de obras?
- Resposta correta: A O documento deve contar com uma ART ou RRT e explicar o que será feito na reforma, seu cronograma, materiais, ferramentas utilizadas e funcionários que trabalharão ali
EXPLICAÇÃO
O plano de obras deve ser o mais completo possível, e sempre com uma ART ou RRT assinada por um engenheiro ou arquiteto.
Essa é a segurança de que há um profissional responsável pelas alterações e que há cuidado para preservar a saúde da edificação e a segurança de quem mora e trabalha no local.
4. Para rescindir a prestação de serviços com um síndico profissional antes do término da sua gestão, é preciso destituí-lo?
- Resposta correta: B. Sim, deve haver a destituição em uma assembleia para esse fim, convocada pelo síndico ou 1/4 dos condôminos.
EXPLICAÇÃO
Para destituir qualquer síndico, seja profissional ou morador, o correto é que uma assembleia seja convocada para esse fim, como mostra o art. 1.349 do Código Civil:
A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Como a lei não diferencia os gestores moradores dos profissionais, a regra é a mesma para todos. Ou seja: para que o síndico profissional seja destituído, é necessária uma assembleia convocada para esse fim, com aprovação de 50% mais um do número total de condôminos
5. O condomínio pode cortar a luz e a água dos condôminos inadimplentes?
- Resposta correta: C. Não é permitido o corte de serviços essenciais
EXPLICAÇÃO
Não é permitido cortar os chamados serviços essenciais, como água e luz. Mesmo em condomínios com hidrômetros individualizados, e com o corte aprovado em assembleia, a medida ainda é considerada polêmica, e deixa o síndico, e o condomínio, passível de processo judicial.
Imagine se um morador, inadimplente, depende de um aparelho respiratório e ligado na rede elétrica, para sobreviver. Caso ele sofra algum dano, pense na responsabilidade do condomínio no caso.
6. A relação de inadimplentes pode ser afixada no elevador ou quadro de avisos?
- Resposta correta: C. Não, pois expõe o devedor a situação vexatória, porém, pode ser enviada na prestação de contas
EXPLICAÇÃO
A divulgação da informação de inadimplentes deve ficar restrita aos condôminos, pois se trata de um direito dos condôminos tomarem conhecimento dos pagantes e inadimplentes do condomínio.
Porém, é proibida a divulgação em quadros de avisos de acesso público, o que causa ao devedor e a sua família constrangimentos proibidos pela legislação.
Mesmo no balancete ou na pasta de prestação de contas, o correto é expor apenas o número da unidade, e não o nome do condômino
7. O condômino inadimplente pode utilizar o salão de festas e as áreas comuns do condomínio?
- Resposta correta: A. Sim, o meio correto de cobrá-lo é o judicial, porém se para alugar o salão for necessário o pagamento de uma taxa, ele precisa pagar antecipadamente sob pena de não utilizá-lo.
EXPLICAÇÃO
A questão é polêmica. Apesar de já haver jurisprudências dando ganho de causa para condomínios, essa é a recomendação dos especialistas, pois é preferível agir de forma cautelosa para evitar problemas legais futuros.
Sendo assim, além das penas pecuniárias, não se deve usar nenhuma outra medida que impacte na privação de direitos condominiais, seja essa estabelecida pela convenção ou aplicada pelo condomínio.
Não é recomendado, portanto, proibir o inadimplente de usufruir das áreas comuns do condomínio. O que se pode fazer é cobrar pelo uso da área em questão – desde que seja cobrado para todos, é claro. O ideal é que isso conste no regulamento interno do condomínio. Caso o inadimplente não pague a taxa de uso do salão, o condomínio fica desobrigado de emprestar o local.
8. O inquilino pode votar em assembleia?
- Resposta correta: A. Sim, desde que munido de procuração do proprietário
EXPLICAÇÃO
A legislação permite que qualquer pessoa munida de uma procuração represente o responsável legal pela unidade, não importa se inquilino ou não. Mas vale ressaltar que também trata-se de uma questão polêmica. Veja abaixo por quê:
Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.
- Contra o voto de inquilinos: Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
- A favor do voto de inquilinos: Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
- Conclusão: Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
- Saiba mais sobre Inquilinos em Assembleias
9. Como multar um condômino por infração, corretamente?
- Resposta correta: B. Deve-se consultar e seguir o que a convenção e o regimento interno estipulam sobre multas
EXPLICAÇÃO
Antes de advertir ou multar, uma dica é ter sempre uma conversa amigável – e de alerta – com os condôminos que geralmente cometem infrações.
Explique que a situação não é agradável e que você provavelmente terá que multá-lo caso a conduta continue acontecendo.
Se isso não for suficiente, deve-se, então, consultar e seguir o que diz a convenção ou o regulamento interno sobre aplicação de multas ou advertências. Aí sim, o síndico ou administrador deve ser rígido, ou seja: seguir estritamente o que está determinado sobre o assunto no RI ou Convenção, evitando ter "dois pesos e duas medidas" para ocasiões diferentes
10. Em que caso devemos pagar acúmulo de função ao folguista?
- Resposta correta: C. Apenas quando realizar a função em conjunto com outro funcionário, não o substituindo
EXPLICAÇÃO
A explicação é simples, a função está descrita no próprio nome do cargo: folguista. Sendo assim, ele esta no condomínio para atuar durante a folga dos outros funcionários. Com isso, se estiver exercendo uma função em conjunto com outro funcionário, o acúmulo de função deve ser vago, independente de ser uma função que ele realiza em outro dia como folguista.
11. Agora, com a reforma trabalhista, o condomínio pode firmar contrato por tempo determinado com um funcionário?
- Resposta correta: B. Sim, apenas para o contrato de experiência, com prazo máximo de 90 dias, ou para a prestação de trabalho intermitente
12. Ainda sobre a reforma trabalhista, quando o condomínio só concede meia hora do intervalo para refeição ou repouso ao empregado que tem direito a usufrui-lo por uma hora, além da possibilidade de ser multado em caso de fiscalização, terá de pagar ao empregado:
- Resposta correta: D. Apenas o período de meia hora suprimido, com acréscimo de 50% sobre o valor da hora normal de trabalho
13. A antiga lei 4.591/64. sobre condomínios perdeu validade, assim que o Código Civil entrou em vigor em 2003?
- Resposta correta: B . Não, a lei 4.591/64 ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange
EXPLICAÇÃO
O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Mas a lei de 1964, a 4.591 ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. Já a lei 4.591/64 trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
14. Em uma assembleia, o que se pode deliberar em assuntos gerais?
Resposta correta: C. Nenhum assunto, esse tipo de assembleia é só informativa.
EXPLICAÇÃO
“Assuntos gerais”, quando constam da ordem do dia, têm o cunho informativo e não deliberativo.
Servem para que síndico, corpo diretivo e condôminos possam expor e comunicar fatos ou acontecimentos, mas não decidir questões para as quais a totalidade dos condôminos não foi previamente alertada de que seriam abordadas.
15. Qual o quórum para reformas necessárias de elevadores?
- Resposta correta: A. Maioria simples
EXPLICAÇÃO
Como é uma obra necessária, que visa a conservação ou que impede a deterioração da edificação, sua aprovação pede apenas por maioria simples dos presentes em assembleia.
16. Na votação em assembleia, o que é maioria absoluta?
Resposta correta: C: 50% mais um, de todos os condôminos
EXPLICAÇÃO
Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.
17. Os condôminos podem convocar assembleia?
- Resposta correta: C. Sim, a assembleia pode ser convocada por ¼ dos condomínios, ou conforme o descrito na convenção
EXPLICAÇÃO
O art. 1.350, do código civil, diz: "Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo".
18. O condômino pode retirar ou alterar o modelo dos caixilhos das janelas?
- Resposta correta: A. Não podem ser retirados ou alterados, pois os caixilhos fazem parte da fachada
EXPLICAÇÃO
Em condomínios verticais, o caixilho é considerado parte da fachada do edifício, e consta do projeto de construção e do memorial descritivo. Sua alteração fere a convenção e a legislação em vigor. Lembrando que essa alteração só poderá ser aprovada por unanimidade.
19. Qual o quórum para aprovar alterações na fachada de edifícios?
- Resposta correta: D. Unanimidade
EXPLICAÇÃO
Qualquer alteração de fachada, mesmo no silêncio da convenção, somente poderá ser efetuada mediante aprovação de todos os demais condôminos.
Ressalta-se, porém, que itens como envidraçamento de sacadas e instalação de aparelhos de ar condicionado, nem sempre se enquadram em "alteração de fachada", apesar de, mesmo assim, ainda haver a necessidade serem aprovados em assembleia.
- Saiba mais sobre essa questão nesse vídeo: SíndicoNet TV - Alteração de fachadas
20. Qual a diferença entre contrato de manutenção e contrato de conservação de elevadores?
- Resposta correta: A. Manutenção inclui peças, e conservação, não
EXPLICAÇÃO
Aqui vale um alerta para ficar de olho nos custos do seu condomínio, já que às vezes o barato sai caro.
O contrato de conservação de elevadores não cobre peças, tudo o que precisar ser substituído é cobrado à parte da taxa mensal. Já o contrato de manutenção cobre peças (como cabos, botoeiras, trincos e molas de porta, relês, etc.).
Para equipamentos novos, que estão na garantia ou ainda dão pouca manutenção, o mais recomendado é o contrato de conservação. Já elevadores mais antigos ou que venham apresentando cada vez mais problemas técnicos, o ideal é optar pelo contrato de manutenção.
- Saiba mais sobre contratos de conservação e manutenção de elevadores
- Saiba mais sobre quando é a hora de modernizar seu elevador
21. Qual a responsabilidade do síndico com os elevadores, em caso de acidentes?
Resposta correta: B. Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, o síndico poderá ser responsabilizado
EXPLICAÇÃO
Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.
Como evitar problemas: Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.
22. O condomínio deve realizar a CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes)?
- Resposta correta: D. Sim, para condomínios com mais de 51 funcionários. Para condomínios com menos funcionários, apenas um empregado deve realizar um curso de prevenção de acidentes
EXPLICAÇÃO
A NR-5 estabelece uma relação entre a atividade econômica da empresa, o número de funcionários registrados e a quantidade de pessoas que devem fazer parte da CIPA.
Condomínios prediais (CNAE 7040-8) pertencem ao grupo C-35 e, portanto, apenas os condomínios com mais de 51 funcionários devem ter CIPA constituída, realizando eleição e dando estabilidade aos participantes.
Os condomínios com menos de 51 funcionários, devem designar um único empregado para realização de um curso, em horário de expediente, todos os anos, para capacitar-se na prevenção de acidentes.
Fontes consultadas: Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH, Carlos Cabral, advogado especialista em direito trabalhista, da "Boucinas Sociedade de Advogados" e conteúdo SíndicoNet
