2020: Memória do que houve com as locações imobiliárias
Pandemia pautou leis e decisões jurídicas, além de transformar o uso da tecnologia e o estilo de vida das pessoas
Por Jaques Bushatsky*
As novidades, os impactos no setor de locação e compartilhamento de espaços foram intensos durante 2020, aflorando devido à pandemia.
Vamos lembrar: “O gênero humano está enfrentando revoluções sem precedentes, todas as nossas antigas narrativas estão ruindo e nenhuma narrativa nova surgiu até agora para substituí-las. Como podemos nos preparar e a nossos filhos para um mundo repleto de transformações sem precedentes e de incertezas tão radicais?”, já perguntara o historiador Yuval Noah Harari, em seu “21 lições para o século 21”, fenômeno internacional de crítica e público.
No âmbito das locações imobiliárias urbanas, que se relacionam fortemente com os condomínios edilícios devido à singela circunstância de que neles é que estão as unidades alugadas, realmente as nossas velhas narrativas e certezas ruíram e o enfrentamento e a solução de alguns temas extremamente sensíveis findaram adiados. Simplesmente, durante a pandemia tudo pareceu perder importância, que não ela mesma e suas decorrências mais imediatas.
Um exemplo significativo de assunto adiado é a alteração da legislação sobre a locação com destinação não comercial, objeto do Projeto de Lei do Senado nº 4571/2019, do Senador Rodrigo Pacheco. Vinha tramitando com força, era esperada a legislação, certamente o Projeto será retomado em 2021.
E a pandemia provocou estudos e discussões profundas, seja pela imediata e óbvia repercussão nas atividades civis, seja porque objetivadas as locações urbanas na legislação emergencial, desde 20/03/2020, consistente basicamente (e não unicamente) no Projeto de Lei 1.179, que resultou na Lei 14.010/2020. Pontos nevrálgicos: legislar ou não sobre os abatimentos nos aluguéis, sobre os despejos, sobre os prazos contratuais.
Findou o setor assustado pelo impedimento provisório de despejos liminares em algumas circunstâncias (art. 9º), mas passou: tudo voltou ao normal, na legislação, desde 30 de outubro de 2020. E convenhamos: muito pouco se conseguiria nos fóruns brasileiros, quase totalmente impedidos de funcionar devido à COVID-19.
Por igual, acumularam-se ações judiciais almejando sentenças que impusessem novas relações nos contratos, mas o Judiciário se pautou com cautela, não vingando de modo geral as pretensões abusivas, o que há de ter colaborado para serenar os ânimos, estimulando as negociações, método adotado crescentemente no setor.
Parece razoável fixar como mote das melhores decisões a análise da perda da base do contrato, a partir daí rescindindo ou revisando os ajustes.
Aliás, o incremento das negociações foi patente, tendo as imobiliárias sofisticado os seus departamentos, valendo-se crescentemente de mediadores e conciliadores, com notável sucesso.
Estimulado pela pandemia, o home office foi implantado quase como regra geral, com consequências nas locações: a devolução de espaços não residenciais teve como certo contrapeso a procura por imóveis residenciais mais propícios ao trabalho domiciliar.
Corolário foi a necessária reorganização dos condomínios edilícios residenciais, dado o convívio entre moradores que trabalham (e têm suas exigências) e outros que não o fazem (e têm também as suas exigências).
Outra prática incrementada no ano foi a digitalização dos documentos, das assinaturas, até mesmo das conversações entre os contratantes. Assistiu-se franca evolução do modo de celebrar contratos, o que aliou agilidade a custos menores, mas ainda exige a adaptação e o aculturamento de profissionais, o que vem ocorrendo naturalmente (afinal, nada mais assusta...por que alguém se assustaria com debates eletrônicos e assinaturas à distância?).
Enfim, a terrível pandemia, o horror das mortes e o tristíssimo distanciamento físico social trouxe desafios volumosos, que estão sendo enfrentados com engenhosidade pelos profissionais do direito, pelos operadores das locações imobiliárias.
A locação é apenas um dos afazeres das pessoas, que lidam com esse contrato e essa relação exatamente como lidam com suas demais atividades: aprendendo o que é novo e necessário e pondo isso em prática.
(*) Jaques Bushatsky é advogado; pró-reitor da Universidade Secovi; coordenador da Comissão de Locação do Ibradim e sócio da Advocacia Bushatsky.
