Vícios e defeitos de construção
Saiba como identificar e analisar ocorrências
Condomínio novo, novos moradores e muitas dúvidas no ar. O cuidado com o que foi entregue pela construtora deve ser grande, principalmente para checar se o condomínio foi executado conforme o prometido pela empresa. Afinal, segurança deve ser a prioridade de todos.
Essa checagem, chamada também de vistoria, é fundamental. Se feita por um profissional, consegue encontrar vícios e defeitos na nova edificação. Isso permitirá ao síndico do empreendimento pedir à empresa que arrume o que estiver fora do acordado – o que impactará em um condomínio com áreas comuns melhores e mais seguras para todos.
Vícios e defeitos em novas construções podem ser considerados comuns na grande maioria dos casos. Há uma diferença técnica entre eles, veja:
-
Vícios, segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor". Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos evidentes, etc.
-
Defeitos, segundo a mesma fonte, são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor", como por exemplo: pastilhas da fachada se desprendendo e podendo machucar moradores ou pedestres, uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, material cortante em áreas como quadras e salão de festa, etc..
Os dois têm, porém, um ponto em comum: podem ser tanto aparentes como ocultos como aparentes. Ou seja, podem estar visíveis a um especialista – ou até a uma pessoa leiga em engenharia – ou estar invisível, como uma concretagem mal executada ou uma impermeabilização mal feita. Nesse caso, em que são ocultos os defeitos e vícios, a situação só irá ser percebida depois de algum tempo.
O que diz a lei
A garantia legal de uma construção é de cinco anos após a expedição do Habite-se. Mas o prazo legal para entrar com uma ação na Justiça é de 20 anos.
Vícios e defeitos podem gerar danos à própria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e é atingida por materiais caídos da obra).
O que dificulta um pouco para o condomínio, ao demorar para entrar com a ação, é que, com o passar dos anos, fica cada vez mais desafiador comprovar que aquele problema foi realmente causado pela construtora ao executar a edificação – e não devido às intervenções feitas no local com o passar dos anos.
Precaução
Por isso é de suma importância que o primeiro síndico do empreendimento se cerque de cuidados no momento de “receber” as áreas comuns.
O primeiro cuidado é ter em mãos todos os documentos necessários para essa checagem: habite-se, AVCB, manual do proprietário, entre outros, para ter uma base documental para comparar o que foi acordado com o que foi efetivamente entregue.
“O síndico deve ‘receber’ sem ressalvas as áreas comuns apenas com apoio documental e profissional, para que isso possa ser feito com a maior segurança possível para ele e para os moradores”, aponta Zeferino Velloso, engenheiro e diretor da VIP, empresa de inspeções prediais.
Para isso, uma vistoria geral é necessária – e deve ser feita por um engenheiro, caso o síndico não seja da área. O profissional deve checar se há vazamentos, rachaduras e se instalações elétricas e hidráulicas estão de acordo com o prometido.
O assunto é tão importante que conta até com uma norma técnica para balizar o assunto. É a NBR 5671, que está em revisão.
A norma pede que o síndico (ou seu preposto, como um engenheiro), emita um laudo, após a vistoria, para informar a construtora se os espaços estão adequados ou não. Caso haja necessidade de reparos, o síndico deve discriminá-los.
Nesse momento, como é comum haver algumas demandas, o ideal é organizar uma lista dos problemas das áreas comuns, e outra das áreas privativas, pedindo para cada condômino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao síndico o que não está de acordo com o que havia sido descrito no momento da compra .
Depois de entregue esse o documento, o usual é que a construtora faça as alterações pedidas. Porém, se as negociações amigáveis com a empresa não impactarem em resultados, pode-se entrar com uma ação judicial de "obrigação de fazer".
A ação pode ser em nome do condomínio. Nesse caso, o juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificação. Além da ação de "obrigação de fazer", pode-se também requerer indenização por "perdas e danos". Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça).
Veja abaixo algumas ações envolvendo condomínios e construtoras:
- Construtora no MT pagará R$ 8 mil devido a obra mal executada
- Construtora não pode cobrar taxa de corretagem ou assistência
- Construtora deverá pagar mais de R$ 182 mil a condomínio devido a vícios construtivos
- Incorporadora deve cumprir a lei e reparar condomínio, ou paga multa diária de R$ 5 mil
- Indenização a construtora pode ser requerida mesmo após cinco anos de uso
- Moradores e condomínio receberão indenização de R$ 1 milhão
Benfeitorias
Obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados. Portanto, durante esse período – e preferencialmente durante toda a gestão do condomínio – o ideal é apostar em manutenção preventiva.
