Impugnação de assembleia condominial: o que é e como evitar

Assembleias feitas nos condomínios seguem uma série de normas do Código Civil e também as regras da convenção dos condomínios em relação à convocação e às votações.

Desse modo, se qualquer uma dessas regras não for respeitada, a assembleia e as decisões que forem tomadas podem ser anuladas em uma nova assembleia ou por decisão judicial.

Ou seja, é possível anular uma assembleia condominial quando algo contradiz lei e regras. Para entender mais sobre o assunto, abaixo mostraremos quais as regras para a impugnação de assembleia condominial e como evitá-la. Boa leitura.

O que é uma impugnação de assembleia?

De acordo com o dicionário, o verbo impugnar é colocar em causa a validade ou legitimidade de algo, mediante argumentação; o ato ou efeito de contestar ou opor-se a algo.

Ou seja, a impugnação de assembleia condominial é a contestação do que foi decidido na reunião em questão.

Esse é o meio pelo qual o condômino que não compareceu na assembleia ou compareceu, mas não concordou com o que foi decidido, contestar a reunião juridicamente.

Dessa forma, a impugnação é um mecanismo judiciário. Assim, para impugnar uma assembleia, não vale gritar e nem levantar a voz. Tudo deve ser feito de acordo com as regras e legislação do Código Civil e da convenção do condomínio.

Como impugnar uma assembleia? Qual o prazo?

Como dito acima, para impugnar uma assembleia deve-se entrar com uma ação judicial, solicitando ao juiz que declare a assembleia em questão nula, tendo provas de que as regras não foram seguidas.

Podem ser várias  as motivações do condômino que pede a impugnação, como: a não convocação dele para a assembleia, ter erros na ata, o voto de não condôminos sem procuração, entres outros.

O pedido de impugnação deve ser feito na justiça e o prazo é decadencial do artigo 179 do Código Civil, ou seja, a partir de 2 anos da conclusão da assembleia, perde-se o direito de anular o ato.

Entretanto, caso o condômino que queira a impugnação tenha provas e antes de ir na justiça, conversar com o síndico e mostrar seu ponto de vista, é possível convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil.

Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, é possível convocar essa nova reunião com a união de 1/4 dos condôminos, como explica artigo 1.355 do Código Civil, que têm o mesmo intuito.

Agora, se nenhuma dessas alternativas der certo, o condômino pode procurar a justiça e pedir pela impugnação da assembleia.

Quando uma assembleia pode ser impugnada

Primeiramente, toda e qualquer assembleia do condomínio, seja Assembleia Geral Ordinária (AGO) ou Assembleia Geral Extraordinária (AGE), deve seguir regras. Ou seja, se alguma norma for descumprida, a assembleia pode ser impugnada a qualquer momento.

Abaixo, separamos os motivos que levam os condôminos a pedirem a impugnação de uma assembleia.

Confira:

• Não convocar todos os condôminos para a assembleia (os que moram no imóvel ou não);
• Permitir que condôminos inadimplentes votem;
• Permitir que inquilinos e representantes de condôminos votem sem apresentar uma procuração;
• Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional;
• Modificar a convenção do condomínio com menos de 2/3 dos votos dos condôminos. Essa prática é ilegal e as mudanças poderão ser anuladas;
• Aprovar obras voluptuárias - aquelas de embelezamento que não agregam ou trazem utilidade ou necessidade para o condomínio - sem respeitar 2/3 de votos de todos os condôminos;
• O síndico deixar de convocar a reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Como evitar impugnação de assembleia?

Há maneiras de se evitar a impugnação de uma assembleia. Abaixo separamos as principais formas.

Confira:

• Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção;
• Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião;
• Discutir e relatar em ata a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos;
• Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da assembleia;
• O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade;
• É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade;
• A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação;
• Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. Saiba mais.
• Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes. Deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
• Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em assuntos gerais.

10 dicas para evitar a impugnação da ata de assembleia condominial

Para evitar a impugnação da ata de assembleia, separamos 10 dicas para o síndico seguir à risca.

São elas:

1. Faça uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.
2. Escreva a ata de forma clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.
3. Não deixe de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estas podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
4. Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
5. A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. Além disso, ela deve ser assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
6. Não é preciso detalhar cada assunto da reunião na ata e nem escrever todos os comentários realizados. Basta resgistrar os assuntos, o que foi resolvido e os eventuais protestos de quem o fizer. Assista ao vídeo do advogado Jaques Bushatsky sobre o assunto:
7. Não se esqueça de enviar uma cópia da ata para cada condômino, presente na assembleia, representado por alguém ou ausente.
8. Na antiga Lei dos Condomínios (4591/64), o prazo para entregar uma cópia da ata aos condôminos era de até 8 dias. Porém, com o advento do Novo Código Civil, esta obrigatoriedade não foi mantida. Agora, o tempo para entregar a cópia é o que consta na convenção do condomínio. E, se a convenção for omissa, recomenda-se respeitar o prazo de 8 dias previsto pela antiga Lei. Lembrando que o não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência que pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
9. Não é obrigatório o registro em cartório da ata, se a convenção do condomínio não determina isso. Ou seja, se as decisões da assembleia foram aprovadas com os quóruns e procedimentos corretos, a ata já tem valor legal para os condôminos.
10. A ata deve sempre ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Quer saber mais sobre impugnação de assembleia condominial?

Assista ao vídeo abaixo feito por um dos nossos especialistas, o advogado Fernando Zito:

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Secovi e Conteúdo SíndicoNet.

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