Alteração do Regulamento Interno do condomínio

Mudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes discussões nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra e a favor. A representatividade é de extrema importância.

O texto original do artigo 1.351 do Código Civil, promulgado em 2002, expressava claramente que para a alteração da convenção e do regimento interno era necessário um quórum de 2/3 dos votos da totalidade dos condôminos.

Entretanto, em 2004, esse trecho da legislação foi alterado pela Lei 10.931. Com a alteração, o termo "regimento interno" foi suprimido do artigo 1.351 do Código Civil.

Como era:

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Como ficou:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Com isso, a interpretação de muitos especialistas passou a ser de a que, após a promulgação da Lei 10.931/2004, o quórum para a alteração do regimento interno passou a ser o da maioria simples dos presentes na assembleia. 

Mas e como ficam os casos em que a convenção do condomínio estabelece quórum de 2/3 para alteração da convenção e, também, do regimento interno?  

Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera diferentes interpretações de especialistas. Veja abaixo o que alguns dizem:

Fernando Fornícola, diretor da Habitacional

“Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil, promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento Interno, assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quórum’ exigido era de 2/3 dos votos dos condôminos.

Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a maioria simples da assembleia especialmente convocada.

Há aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve atender é o ‘quorum’ previsto na Convenção, com o que não concordamos.”

Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio de Janeiro

“É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do Regimento Interno, tendo em vista que é o quórum previsto para alteração da Convenção (Art. 1.351 do Código Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil).

Contudo, predomina o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma de aprovação/alteração menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal).”

João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP

“A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-se de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento Interno de um condomínio edilício:

Código Civil

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Há os que entendem que, a partir de agora, o Regimento poderá ser alterado pelo quórum de praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil), como é o caso do professor Élcio Nacur Rezende:

‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur. Condomínio em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.

Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art. 1.351, com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que deixasse de ser obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se procedesse a alteração daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de votos prevista expressamente na Convenção Condominial.

Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos) é mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de alterações aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil).

Recomenda-se a adoção proporcionalidade acima quando da elaboração ou alteração das Convenções.

Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será mais seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para alteração da Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da própria Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.”

Fernando Fornícola, Giovani Oliveira e João Paulo Rossi Paschoal.

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