O que fazer e como denunciar obra irregular no condomínio

Obras e reformas acontecem com frequência nas unidades de moradores e também nas áreas comuns. E, infelizmente, a ocorrência de obra irregular no condomínio é muito comum. Normalmente, acontece por falta de conhecimento tanto dos proprietários como do síndico, ocasionando inúmeros prejuízos e riscos às pessoas.

Para fazer intervenções nos apartamentos, ou no próprio prédio, é necessário contar com toda uma documentação obrigatória. Isso para garantir a segurança de todos os moradores, evitar multas e problemas com embargos. 

Para evitar esse tipo de situação, criamos este conteúdo para ajudar a evitar problemas tanto para os condôminos quanto os síndicos na hora de realizar reformas e intervenções, seja em seus apartamentos, seja no empreendimento.

Acompanhe a seguir!

O que é embargo de obra?

O embargo de obra acontece quando uma obra ou reforma é paralisada por tempo indeterminado. Isso ocorre quando a lei não é obedecida ou o projeto não possui licença autorizada.

O principal objetivo da paralisação de uma obra é proteger os envolvidos na construção e adequar todo o empreendimento aos padrões de segurança.

Para que a obra seja liberada e retorne às atividades normais, é necessário cumprir todas as exigências impostas pela fiscalização e pela Prefeitura.

• Você pode se interessar: Guia sobre obras em condomínios: dicas de contratação, como fazer o acompanhamento corretamente e muito mais

Quando uma obra pode ser embargada?

Geralmente, uma obra é embargada quando não oferece segurança aos trabalhadores ou quando desobedece à lei. Há também outros motivos, como:

• Licença não autorizada;
• Obra sem aprovação da prefeitura.

No caso dos riscos à saúde do trabalhador, as obras precisam respeitar a Norma Regulamentadora número 3 (NR 3). Quando isso não acontece, a obra é embargada e só pode retornar quando todas as regras forem cumpridas.

Entre os principais riscos analisado pelo fiscal, temos:

• Risco de morte;
• Acidentes graves ou leves.

Já para quem constrói sem ter uma licença autorizada, também corre o risco de ter a sua obra paralisada. Para que a construção ocorra, é necessário solucionar as pendências judiciais relacionadas à autorização.

Quanto à aprovação da prefeitura, é importante que você comunique o órgão a respeito da realização de alguma obra. Cada município possui as suas normas para aprovar construções e cada prefeitura emite um alvará de funcionamento, garantindo a legalidade da obra. 

Mesmo em intervenções mínimas, com poucas alterações na construção, é necessário informar à prefeitura da sua cidade sobre as mudanças. 

Quem pode embargar uma obra?

O poder público pode ser acionado por moradores e proprietários para que uma obra seja suspensa. 

Órgãos como a prefeitura, o CREA e o IBAMA, podem paralisar obras e aplicar multas aos responsáveis, mesmo que sejam propriedades particulares, como apartamentos ou residências em condomínios. 

Quando há obra irregular no condomínio, o síndico deve agir para que a obra seja interrompida. Além de solicitar ao proprietário a interrupção e regularização da obra, o síndico pode tomar medidas mais drásticas se necessário, como não autorizar a entrada de materiais e de prestadores de serviço na unidade até que tudo esteja em conformidade.

São exemplos: obras que estão comprometendo a estrutura do prédio ou que estão acontecendo de forma irregular, sem o atendimento às regras estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT NBR 16.280.

Para que a obra seja efetivamente impedida, é necessário que o síndico faça uma denúncia na prefeitura da cidade. Assim, um fiscal será enviado ao local para realizar todos os trâmites. 

Agora que você já sabe o que é um embargo de obra e quem são os responsáveis por fazer essa paralisação, é hora de saber como lidar quando é o próprio condomínio que está realizando obras irregulares.

Acompanhe a seguir!

Como o síndico deve proceder em casos de obra irregular no condomínio?

Todo condomínio precisa de reformas e manutenções. A prática de realizar obras é bem comum e muito importante para oferecer o melhor espaço para os condôminos.

Porém, é possível que algumas construções estejam irregulares e as chances de serem embargadas acabam sendo maiores. 

Para evitar esses problemas, o síndico deve se resguardar. O ideal é ter em mãos toda a documentação completa e em dia, além da autorização do licenciamento para realização da obra.

Outro ponto importante é que toda intervenção condominial, seja para reformas, construções ou manutenções, devem ser levadas para discussão e aprovação em assembleia.

A seguir, veja com mais detalhes as principais responsabilidades do síndico quanto a obras no condomínio:

• Organizar o horário de trabalho dos prestadores de serviço;
• Disponibilizar todos os materiais para a construção da obra e equipamentos de proteção individual (EPIs);
• Atualizar o Manual de Operação, Uso e Manutenção do condomínio;
• Ter todas as documentações referentes à reforma e encaminhá-las para os setores responsáveis analisarem;
• Comunicar aos condôminos o período de realização da obra no empreendimento e os horários.

Quanto às documentações necessárias, é importante que o síndico tenha:

• Plano para a realização da obra ou reforma;
• Projeto;
• Descrição completa sobre a obra e a segurança do prédio;
• Análise;
• Detalhes sobre possíveis alterações na edificação;
• Registro da situação do prédio antes e depois da reforma.

Além disso, é importante que o síndico sempre vistorie as obras e reformas nas áreas comuns do condomínio, pois se houver alguma irregularidade, providências devem ser tomadas para a normalização. Importante lembrar que o síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio.

O ideal é sempre estar acompanhado de um engenheiro de sua confiança para verificar possíveis problemas e evitar prejuízos. 

Quais cuidados os moradores devem ter com obras nas unidades?

Quando as reformas e manutenções acontecem nas unidades autônomas dos condomínios, é importante que os moradores também tomem alguns cuidados.

Além do excesso de barulho, algumas obras que você, condômino, está realizando em seu apartamento podem ter irregularidades. 

Informar ao síndico sobre a necessidade da reforma é o primeiro passo para se resguardar e evitar problemas. 

Outro fator importante é que você deve ter conhecimento sobre o regimento interno do condomínio a respeito de mudanças na fachada e horários para barulhos e demais ruídos.

A seguir, veja algumas dicas para evitar obras irregulares no condomínio.

1. Contrate um responsável técnico 

O responsável técnico é o profissional que encarregado de analisar a reforma do seu apartamento e emitir um documento que garante o cumprimento das normas.

Esse documento pode ser de dois tipos:

• ART: Anotação de Responsabilidade Técnica: emitido pelo engenheiro;
• RRT: Registro de Responsabilidade Técnica: quando é o arquiteto o responsável pela obra.
• Ambos devem ser entregues ao síndico, com o pedido de autorização para realizar a reforma ou manutenção. 

Leia também: Documentos necessários para a reforma para reforma em apartamento

2. Cuidado com barulhos e ruídos

Toda obra emite ruídos que podem incomodar os vizinhos. Por isso, é importante que o condômino respeite a lei do silêncio. 

As obras e manutenções devem ocorrer durante o horário permitido pela convenção condominial. Normalmente, durante o horário comercial. 

3. Respeite a estrutura do prédio

Muito cuidado ao realizar alterações na estrutura do seu apartamento. 

Se for realmente necessário alterar a estrutura do espaço, contrate um profissional responsável, como um engenheiro civil ou arquiteto, para identificar quais são os lugares da sua unidade que podem ser modificados. 

Assim, você evita problemas como: danos à estrutura predial, prejuízos à rede elétrica e vazamentos da tubulação. 

4. Faça o descarte correto dos entulhos

Algumas obras, mesmo as que acontecem em unidades, acabam gerando entulhos que precisam ser descartados do jeito certo. Contrate empresas com registro na prefeitura que realizam a coleta e o descarte correto desses materiais (geralmente usando caçambas) e evite problemas com os demais moradores do condomínio. 

Ao realizar todos esses procedimentos, você evita que a obra seja paralisada pelo síndico ou denunciada aos órgãos públicos por moradores e proprietários. 

Agora que você já sabe como evitar que a obra na sua unidade seja embargada, é hora saber o que fazer quando a obra irregular está acontecendo no seu vizinho.

Como proceder com construção irregular na unidade dos vizinhos?

Se a obra que está acontecendo na unidade ao lado está fora das normas condominiais e da ABNT NBR 16.280, ações cabíveis devem ser tomadas, tanto por você, que é morador, quanto pelo síndico.

Porém, é preciso fazer algumas avaliações para evitar problemas desnecessários com os seus vizinhos. Primeiro, verifique com o síndico se a obra ou reforma em questão foi autorizada e se está seguindo as normas do condomínio.

Normalmente, o principal problema é com relação ao barulho. Nesses casos, é importante que a conversa seja o primeiro passo para evitar problemas desnecessários com o seu vizinho.

O ideal é procurar o proprietário e conversar a respeito dos ruídos, para resolver de forma amigável.

Porém, quando a situação ultrapassa os limites do aceitável e não está conforme a lei, é importante denunciar ao síndico.

Ele deverá fazer a denúncia na prefeitura da sua cidade. Após esse pedido, um fiscal será enviado ao local para averiguar a situação e realizar o embargo, caso seja comprovada a irregularidade. 

Outra forma de denunciar é recorrendo à justiça. Nesse caso, é importante que a ação ocorra enquanto a obra estiver sendo executada.

Para isso, é indicado que o síndico contrate um advogado especializado para fazer a denúncia. 

O que fazer quando a obra é no terreno vizinho ao condomínio?

E quando a construção irregular está acontecendo ao lado do condomínio, o que deve ser feito?

Antes de denunciar, é importante que o síndico verifique se a obra possui placa de identificação indicando:

• Nome do responsável pela construção;
• Registro do profissional responsável pela obra;
• ART ou RRT;
• Alvará atualizado emitido pela prefeitura.

Após verificar a presença ou não da placa, entre em contato com o proprietário da obra e peça mais informações por meio de um documento escrito. Isso traz respaldo ao síndico quando for necessário realizar uma denúncia. 

Caso o responsável pela construção se recuse a dar mais informações sobre a situação, é hora de acionar os órgãos fiscalizadores por meio da denúncia.

Você pode acionar tanto a prefeitura, como as entidades especializadas: CREA (Conselho de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). 

Se você ainda tem dúvidas sobre reformas e obras no condomínio, confira algumas perguntas relacionadas ao assunto respondidas pelo advogado especialista Rodrigo Karpat!

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