Como a alta na inflação afeta a taxa de condomínio?

A frequência anual da elaboração da previsão orçamentária que todo síndico faz e apresenta na assembleia ordinária para adequação da taxa de condomínio parece estar sendo insuficiente. Pelo menos para o síndico profissional Gustavo Oliveira, de São Paulo.

Gestor de oito condomínios, Oliveira vem enfrentando certa dificuldade para fazer as contas caberem na arrecadação devido ao aumento dos custos de salários dos funcionários, manutenção condominial e preços dos produtos. 

A reclamação do síndico é pertinente à realidade que vivemos no Brasil de 2022. Segundo o Boletim Focus de final de abril, divulgado pelo Banco Central, a meta da inflação está em 7,89%, mas os analistas já falam de uma inflação de cerca de 9%. O valor está acima do previsto pelo segundo ano consecutivo. 

 O boletim mostra que os preços dos produtos, que já subiram, tendem a subir ainda mais, assim como o salário dos funcionários e contratações terceirizadas. 

Essa previsão afeta todo o mercado por diminuir o poder de compra. Exemplo disso são os valores de conservação e limpeza do condomínio, cuja variação acumulada em 12 meses (maio de 2021 a abril de 2022) foi de 14,17%, de acordo com o Índice de Custos Condominiais na Região Metropolitana de São Paulo (ICON), do Secovi-SP.

Como a cota condominial é composta majoritariamente pelas despesas com salário dos funcionários, seguida pelas contas de consumo (água, luz, gás, telefonia), manutenção e serviços, insumos etc, os reajustes salariais, tarifários e contratuais - impactados pela inflação - afetam diretamente seu valor.

A taxa de condomínio , inclusive, foi reajustada em março nos condomínios administrados por Gustavo. Em um empreendimento de 150 unidades, com piscina e outros equipamentos de lazer, o reajuste da cota foi de 14,20%. Já no prédio com apenas 32 unidades e sem área de lazer, o aumento foi de 5,53%. O reajuste foi necessário para suprir as demandas da administração.

Afinal, o que mais afeta a taxa de condomínio?

José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), ressalta que a taxa Selic de juros não impacta nas taxas condominiais. Porém, o aumento da inflação, sim.

"Temos que prestar atenção se os condomínios gastam mais que o necessário com funcionários e se estão fazendo muitas horas extras. Nesses casos, por exemplo, é melhor investir em um folguista", pontua. 

Outra razão que explica a elevação dos custos é a presença da alta tecnologia, além de insumos e mão-de-obra cara. A inflação também afeta as contas de consumo - luz, água, gás, telefonia -, que é o segundo maior custo pago pela taxa de condomínio.

A conta de água, por exemplo, sofreu alteração em São Paulo: houve reajuste de 12,8% nas tarifas da Sabesp em maio. O IPCA de 10,5% entre fevereiro de 2021 e fevereiro de 2022 possibilitou a correção, além do fator de eficiência e descontos no ajuste compensatório e Índice Geral de Qualidade (IGQ), segundo o Valor Econômico.

Taxa Selic de juros e a taxa de condomínio

No último 4 de maio, o Banco Central (BC) anunciou um novo aumento na taxa Selic de juros: 12,75% ao ano. Este foi o décimo avanço seguido da taxa básica de juros e a maior alta em cinco anos. 

A nova alta aumenta as dívidas, já que afeta diretamente pagamentos relacionados aos cartões de crédito e cheque especial, por exemplo.

Por isso, os condomínios devem ser cautelosos com linhas de crédito, empréstimo e financiamento nessa época porque a contratação desses produtos financeiros pode ficar mais cara.

Impacto dos salários de funcionários na taxa de condomínio

O aumento nos salários dos funcionários é o ponto principal das alterações nas taxas condominiais. Em São Paulo, o Sindifícios (sindicato da categoria) definiu um aumento de 9% nos salários e 15% no VR e VA em outubro de 2021. Já a Convenção Coletiva de terceirizados fixou o reajuste em 10,74% em janeiro deste ano; no Rio, o reajuste salarial ficou em 11% para trabalhadores de edifícios no acordo coletivo divulgado em maio. 

O estudo de abril do ICON, do Secovi-SP, mostrou que houve um aumento de 9% nos gastos com funcionários e encargos nos últimos 12 meses - alinhado ao acordo coletivo fixado em outubro.  

Não à toa o desemprego alcança 11,1% da população brasileira, segundo dados do IBGE, neste primeiro semestre de 2022. Apesar da taxa ainda estar alta, contando com 23,2% de subutilização, a desocupação diminuiu em comparação ao mesmo período do ano passado, que marcava 14,9%.  

• Guia sobre Gestão de Funcionários em condomínio

É possível contornar isso?

Sim! O economista Celso Petrucci, do Secovi-SP, diz que uma saída para contornar os reflexos da inflação é compensar gastos. Ou seja, ao perceber que há mais despesa com uma determinada área que compõe a cota condominial, há de se economizar em outra. 

Caso seu condomínio esteja terminando o mês no negativo, o síndico profissional Gustavo Oliveira sugere revisar e ajustar a previsão orçamentária. Para ele, é importante explicar aos condôminos o que está acontecendo no Brasil e como isso afeta os condomínios.

"Penso em fazer uma previsão orçamentária duas vezes ao ano para informar os moradores sobre como nossos gastos estão aumentando. A manutenção do condomínio, por exemplo, está caríssima!", comenta.

O gestor deu outros exemplos, como o aumento da demanda e do preço do saco de lixo. Mesmo causando um impacto mínimo nas taxas condominiais, muitos moradores têm dificuldade em entender o aumento do gasto com produtos do tipo.

Para isso, Gustavo orienta a levar informações didáticas na assembleia condominial, como por exemplo, o valor do óleo de cozinha em 2019 em comparação com a atualidade. É mais fácil para os condôminos entenderem que, mesmo sendo um condomínio fechado, "estamos inseridos em uma sociedade" e sujeitos aos mesmos problemas econômicos. 

• Veja também: Check-list para otimização de custos do condomínio

Diminuição de gastos, previsão orçamentária e inadimplência

O presidente da AABIC menciona outras formas de economizar e lidar com gastos no condomínio.

Uma saída é optar pela portaria remota. Esse tipo de serviço pode economizar em até 50% as despesas com funcionários no condomínio por dispensar a presença de porteiros. Refletindo diretamente na cota condominial, o restante do dinheiro pode ser direcionado para outras áreas, como a manutenção do empreendimento ou benfeitorias.

• Quais perguntas fazer à empresa de portaria remota?

Outras medidas que o condomínio pode adotar para reduzir os gastos com salários e encargos:

• Revisão e redução de horas extras dos funcionários;
• Terceirização de mão de obra.

Além disso, é importante uma previsão orçamentária bem feita, onde são analisados minuciosamente cada grupo de contas com ajustes individuais. Confira o passo a passo do planejamento financeiro com o especialista Maicon Guedes, no vídeo abaixo.

• Como fazer a previsão orçamentária do condomínio

Como síndicos podem agir no dia a dia com os condôminos?

• Em assembleia, explicar no que o aumento da inflação impactou as contas do condomínio e a necessidade de reajuste da cota;
• Caso a conta não esteja mais fechando, revisar a previsão orçamentária mais de uma vez ao ano e levar em assembleia;
• Abrir cotações com pelo menos três fornecedores para checar o preço do mercado e o que melhor atende sua demanda em custo e benefício;
• Conscientizar moradores sobre economia de água, luz e gás;
• Deixar o fundo de reserva aplicado em um investimento;
• Avaliar a possibilidade da individualização de água;
• Compensar gastos;
• Negociar contratos com fornecedores e prestadores de serviços.

Confira Dez dicas matadora para o seu condomínio economizar

Os síndicos também podem usar a ferramenta Calculadora da Economia, desenvolvida pelo SíndicoNet CoteiBem. 

Inflação e a preocupação com a inadimplência

A inadimplência normalmente já assombra qualquer síndico e em tempos de crise e de inflação galopante - com impacto direto na taxa de condomínio como vimos nesta matéria -, a preocupação é ainda maior.

De acordo com estudos do Secovi-SP, dezembro encerrou o ano de 2021 com alta de 8,9% no número de ações por falta de pagamento da cota condominial em relação a dezembro de 2020, na cidade de São Paulo.

E os últimos levantamentos não foram otimistas: em fevereiro, o aumento foi de 8% comparado ao mesmo mês em 2021 e em março, o aumento foi de 24, 1% em relação a fevereiro.

Por isso, os síndicos devem manter um acompanhamento de perto da inadimplência, estabelecer uma régua de cobrança; promover acordos extrajudiciais logo nas primeiras cotas não pagas para evitar que vire uma bola de neve e prejudique o caixa, além das despesas com ações judiciais.

Campanhas de conscientização sobre a importância de manter a cota em dia são muito válidas, explicando ao morador para onde o dinheiro da taxa de condomínio vai e quais despesas são cobertas, todas essenciais para a segurança, saúde, conforto e valorização patrimonial. 

Fontes consultadas: Celso Petrucci (Secovi-SP), Gustavo Oliveira (síndico profissional). José Roberto Graiche Júnior (AABIC).