Regras para a reeleição do síndico
Gestor pode se reeleger quantas vezes desejar, caso convenção não proíba a prática
A cena é comum em diversos condomínios: aquele síndico que está à frente da gestão do empreendimento já há mais de um ou dois mandatos. Em muitos casos é visto como algo positivo, pois o gestor conhece o condomínio como ninguém e faz um bom trabalho.
Porém, há também situações onde a gestão não agrada a todos e, dessa forma, alguns condôminos insatisfeitos costumam questionar quanto às regras para reeleição no condomínio.
Por isso, estar bem informado quanto ao que diz a legislação atual é essencial para entender como funciona o processo de reeleição de síndicos, sub-síndicos e conselheiros em condomínios. Veja abaixo:
O que diz a lei sobre reeleição no condomínio
O artigo 1.347 do Código Civil rege o assunto:
A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
“O próprio Código Civil não traz limitações sobre a reeleição”, explica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.
Isso não significa, porém, que todos os condomínios devam aceitar a prática da reeleição. Alguns empreendimentos contam com cláusulas em sua convenção sobre o assunto que proíbem a mesma ou estipulam regras específicas, como o número máximo de reeleições, por exemplo.
Ou seja, a lei permite a reeleição do síndico, mas a convenção pode proibir ou estipular regras e restrições.
“Alguns condomínios contam com esse tipo de restrição - de proibir a reeleição - em suas convenções. Outros vedam que membros do conselho se reelejam também”, assinala o síndico profissional Nilton Savieto – que, atualmente, está na 13 gestão do condomínio onde mora.
Esse tipo de restrição pode ser mais comum em condomínios antigos, e que não modernizaram sua convenção.
“Acho que esse tipo de proibição não condiz com a nossa atualidade”, opina o o diretor da administradora GK e colunista do SíndicoNet, Gabriel Karpat.
A advogada Maria Estela Capeletti da Rocha, no entanto, aponta que mesmo com essa cláusula, poderia haver uma discussão jurídica sobre o assunto.
“Se a lei não proíbe, essa restrição poderia ser discutida no âmbito jurídico. Porém, é sempre mais prático e usual se respeitar o que está na convenção. E, se a mesma não estiver atendendo às necessidades daquela coletividade, o ideal é atualizá-la”, pesa a profissional.
Aqui, vale ressaltar que a atualização do documento que trata das regras do condomínio não é algo simples, sendo necessária a anuência de dois terços dos condôminos para tanto.
Importante salientar que a reeleição, quando permitida sem restrições, vale tanto para a segunda gestão ou terceira – a chamada segunda reeleição.
- Veja aqui os procedimentos para alterar ou atualizar a convenção do condomínio
- SíndicoNet-TV: atualização da convenção e RI do seu condomínio
- Saiba mais sobre o que diz a lei sobre a eleição de síndicos
Regras para a reeleição do síndico
As regras para a eleição - a primeira- do síndico também estão no Código Civil ( art. 1347, descrito acima), e na convenção do condomínio.
“São esses documentos que irão nos mostrar quais os pré-requisitos para um candidato a síndico. Há empreendimentos que proíbem síndicos profissionais, outros só permitem que condôminos se candidatem ao cargo”, assinala Alexandre Marques.
Apesar de ser uma medida polêmica, nos últimos anos, alguns condomínios optaram por eleger apenas candidatos a síndico com a "ficha limpa". A prática também deve estar referendada na convenção do condomínio.
Alternância de poder no condomínio
Muitos condomínios - geralmente os mais antigos- proibem a reeleição de síndico para que haja uma renovação de gestores, evitando, assim, a cena que descrevemos no início do texto: a do síndico que está no poder há muitos e muitos anos e que, às vezes, pode deixar a desejar na sua gestão.
É claro que a alternância de poder é uma ótima forma de manter a gestão sempre oxigenada de boas ideias e novas práticas, mas isso nem sempre é possível em todos os condomínios.
"Já vi condomínios perderem ótimos síndicos apenas porque eles não podiam se reeleger. Algumas vezes, inclusive, assumiram pessoas que não eram tão qualificadas”, argumenta Gabriel Karpat.
Para esses casos, em que o gestor é qualificado e a convenção proíbe a reeleição, uma saída é atualizar a convenção.
Como alternativa, Alexandre Marques sugere que o interessado siga atuando na administração do condomínio, mas em outras áreas.
“Ele pode seguir contribuindo como membro do conselho ou até como subsíndico, se a convenção assim permitir”.
Maria Estela Capeletti, porém, destaca pontos positivos da troca constante de síndicos.
“Acho saudável para o condomínio. Traz mais transparência, mais cuidado daquela coletividade com o dia-a-dia, atenção com a prestação de contas”, analisa ela.
Ela também aponta a importância da participação de todos na gestão do condomínio.
“Um local que é cuidado pela grande maioria dos moradores, com certeza é melhor para se viver. Ao contrário de quando todos ‘deixam’ a gestão por conta apenas do síndico”, pesa.
Sobre o uso de procurações na eleição ou reeleição do síndico
A convenção do condomínio pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc.
Ou seja: a princípio, é liberado o uso desse instrumento de representação em assembleias, inclusive para eleições e reeleiçoes. Caso o condomínio deseje restringir ou regrar esse uso, isso deve constar na convenção do empreendimento.
- A procuração deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na assembleia do condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias do condomínio X.
- O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.
- A necessidade de reconhecimento de firma deve estar também estipulada na convenção.
- O SíndicoNet disponibiliza um modelo de procuração que pode ser usado como referência.
No vídeo a seguir, o advogado especialista em direito condominial, Thiago Badaró, detalha pontos de atenção para moradores quanto ao uso desse recurso:
- Saiba mais sobre uso de procurações em assembleias de condomínios
Reeleição do síndico profissional
Para os condomínios que optaram por um síndico profissional para cuidar da sua gestão, é importante destacar que as regras para primeira e segunda (e demais) reeleição são as mesmas que a do síndico morador.
Ou seja: vale o que está na convenção do empreendimento.
“Não é porque ele é um síndico profissional que vai poder se reeleger caso a convenção proíba”, explica o assessor jurídico do Secovi-SP Victor Müller Siqueira.
Fonte: Maria Estela Capeletti da Rocha, advogada especialista em condomínios do escritório Capeletti Advogados, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK e colunista do SíndicoNet, Victor Müller Siqueira, assessor jurídico do Secovi-SP, Nilton Savieto, síndico profissional
