Os condomínios e o aniversário do novo CPC
Veja como os condomínios foram impactados no primeiro ano do regramento
Quando ele entrou em vigor no ano passado, as mudanças que aconteceriam foram muito noticiadas, principalmente no tocante aos condomínios.
Mas você sabe o que é o Código de Processo Civil? Ele dita as regras de como os processos devem acontecer, de maneira que sejam julgados de forma justa, ágil e eficaz para todos os envolvidos: advogados, juízes, promotores, partes da ação, etc.
“Foi realmente um assunto bastante destacado no ano passado para os condomínios. Mas nós ainda temos que aguardar um pouco mais. Um ano é pouco quando se fala de Direito”, argumenta João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi.
O grande foco para os condomínios com essa atualização foi que a taxa de condomínios se tornou um título executivo extrajudicial, o que, daria mais rapidez ao processo de cobrança.
Pensando em resgatar algumas expectativas geradas pela atualização do regramento, chamamos especialistas na área para avaliar se as mesmas foram cumpridas ou não nesse período.
Confira:
1- Ação de cobrança mais rápida dos inadimplentes
DEPENDE
“Juridicamente, o novo CPC vai trazer mais rapidez à cobrança dos condomínios sim. Mas essa celeridade ainda não chegou à máquina judicial”, pesa José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Aabic, associação das administradoras.
Para ele, a lei está mais rápida, mas o andamento das ações ainda não.
Isso porque, mesmo com algumas partes da ação facilitadas, como a citação (veja mais abaixo sobre o assunto) , continua faltando rapidez em outras partes do processo.
Jaques Bushatsky, advogado e diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, concorda com o que foi dito anteriormente.
“O ‘x’ da questão continua sendo a velocidade do processo. E, para ela aumentar, precisaríamos de outras coisas além da lei, como mais funcionários no Judiciário, mais infraestrutura, por exemplo”, sugere Jaques.
O que houve, sim, foi mais rapidez em alguns momentos da ação. Como quando, no seu primeiro despacho, o juiz já determina :
- citação postal
- citação eletrônica
- parcelamento da dívida
- nomeação de bens para penhora por parte do executado
- avaliação dos bens e determinação a data da hasta pública
“Tudo isso era feito, antes, gradualmente. Agora o magistrado determina tudo de uma vez, em um despacho, economizando tempo dos envolvidos", explica Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet.
2- Diminuição da inadimplência nos condomínios
SIM
“Não acho que o novo CPC, por si só, tenha ajudado a diminuir a inadimplência. Acho que passamos por um momento muito ruim no país e que o novo CPC com certeza ajudou a não aumentar a inadimplência”, pesou o advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet Rodrigo Karpat.
Isso porque, com a divulgação da diminuição do prazo para uma possível perda do bem, muitos devedores contumazes, já acostumados a jogar com as regras antigas do jogo, se viram obrigados a mudar de atitude.
“No mínimo serviu para quem é devedor pensar duas vezes antes de deixar de pagar o próximo mês de condomínio”, aponta Alexandre Marques.
Na cidade de São Paulo, porém, ficou claro que houve uma diminuição no número de ações protocoladas nos últimos doze meses. Foram 5.036 ações do tipo. No mesmo período referente a 2015/2016, o número de ações era de 9.709: um descréscimo de 47,9%.
"Em geral, o índice de inadimplência reduziu nos condôminos que damos assessoria. Atribuímos esse efeito ao novo CPC e possibilidade de executar quotas de condomínio", assinala André Junqueira, advogado especialista em condomínios e também colunista do SíndicoNet.
3- Aumento dos acordos entre inadimplentes e condomínio
SIM
Com as novidades trazidas pelo novo CPC, o aumento de acordos extrajudiciais foi algo sentido por todos os especialistas ouvidos pelo SíndicoNet.
“Percebi uma boa vontade generalizada seja de quem deve como de quem cobra. É muito melhor resolver um assunto como esse fora do Judiciário”, aponta Marcio Rachkorsky, também advogado especializado no tema.
Isso porque, segue sendo caro e demorado entrar com uma ação na Justiça contra os inadimplentes.
“É muito melhor fazer um acordo com quem deve do que entrar com uma ação, que demora e envolve custos, além de gerar um clima que não é o melhor no condomínio”, concorda Cristiano de Souza, também advogado especializado na área condominial.
Houve também uma mudança na mentalidade de quem deve e está melhor informado sobre os novos procedimentos legais.
Quem é acionado judicialmente é denominado de ‘executado’ e não apenas de ‘devedor’.
“Uma coisa é ser cobrado, outra é ser executado. Isso com certeza ajudou as pessoas que estão devendo a pensar melhor sobre o tema”, argumenta Alexandre Marques.
4- Três dias para penhorar o imóvel de um devedor de taxa condominial
NÃO
Nenhum dos especialistas consultados afirmou ter ciência de ter havido penhora de unidade nesse prazo.
“Mesmo não tendo acontecido isso, essa informação, creio, ajudou para que a inadimplência não aumentasse em um momento turbulento como foram os últimos doze meses”, aponta Graiche Junior.
“É inegável que causou um ‘efeito psicológico’ nos devedores a possibilidade de perder em três dias sua unidade”, anui João Paulo Rossi Paschoal.
O advogado ainda acrescenta que há percalços comuns ao penhorar um bem: saber de quem ele é, se está em processo de inventário, se a sua penhora já não foi pedida por outros débitos, como de IPTU, por exemplo.
Caso haja alguma dificuldade do tipo, o tempo para que se execute a penhora pode aumentar consideravelmente.
5- Aumento das seções de mediação e arbitragem
DEPENDE
Uma das novidades do advento do novo CPC foi que todas as ações deveriam contar com uma seção de mediação antes de ir para a Justiça.
“Isso acontece mais em São Paulo e em outras grandes cidades”, explica Marcio Rachkorsky.
Infelizmente, muitas localidades do país não contam com um espaço e/ou condições de oferecer mediadores para que essa audiência prévia aconteça.
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“É uma pena que em tantos locais isso esteja sendo deixado de lado, porque é algo que ajudaria muito a diminuir o número de ações de condomínios de diversas origens, não apenas as envolvendo inadimplência, e a resolver a questão com mais rapidez”, aponta Jaques Bushatsky.
6- Citação pelo correio
SIM
Na vigência do CPC antigo, conseguir citar a parte devedora do processo poderia ser um dos grandes entraves do desenvolvimento da ação.
Agora, a citação pode ser feita pelo correio, e o próprio porteiro ou zelador do condomínio assinam o A.R. (aviso de recebimento) da mesma.
“Com certeza um ponto que está funcionando bem do novo CPC. Só é importante que os condomínios deem essa informação aos funcionários: que eles podem, sem nenhum problema assinar esse recebimento”, pontua Cristiano de Souza.
7- Ordem cronológica dos processos
SIM
Um dos pontos mais celebrados pelos operadores do Direito acerca do novo CPC foi que os juízes devem respeitar a ordem cronológia dos processos.
"Antigamente os processos menores eram julgados mais depressa, uma vez que alguns juízes davam preferência a esses. Agora, não importa o volume e sim a data, o que nos ajuda muito", aponta João Paulo Rossi Paschoal.
Bate-papo ao vivo
Serviço
- Escritórios de advocacia e assessoria jurídica para condomínios em São Paulo
- Escritórios de advocacia e assessoria jurídica para condomínios no Rio de Janeiro
- Escritórios de advocacia e assessoria jurídica para condomínios em demais regiões
Fonte: João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios e professor da universidade Secovi, José Roberto Graiche Júnior, diretor jurídico da Aabic, associação das administradoras, Jaques Bushatsky, advogado e diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Marcio Rachkorsky advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, André Junqueira, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet
