Inquilinos: 11 perguntas e respostas
Relacionamento nem sempre é simples, saiba qual é o papel de cada um
Inquilinos em condomínios podem ser mais um desafio da vida condominial para o síndico.
Afinal, aquela pessoa mora ali, mas não é a dona da unidade. Tem a posse do local, mas não pode votar em algumas das assembleias.
Mesmo não sendo o dono do imóvel, o inquilino não deve sofrer nenhum tipo de discriminação por isso. Tem direito de desfrutar das áreas comuns como qualquer outro morador.
Seus deveres também são quase os mesmos que os dos condôminos. Deve obedecer a convenção e o regulamento interno, além de ter de pagar em dia o aluguel. Mas e quando o inquilino apresenta comportamento antissocial? Para quem deve ser a multa? Ele paga fundo de reserva?
Para sanar essas e outras tantas dúvidas, elaboramos uma série de perguntas e respostas sobre o tema. Veja:
1) Na hora de reservar o uso de área comum, como churrasqueira e salão de festa, o condômino tem preferência sobre o inquilino?
Não, isso não pode ocorrer, já que ao alugar a unidade, o inquilino adquire os mesmos direitos que qualquer outro morador do condomínio. O regulamento interno deve oferecer outros critérios de desempate, como sorteio – quando a data é muito concorrida – ou privilegiar quem fez a reserva antes.
2) O proprietário pode continuar usando as dependências do condomínio enquanto seu imóvel está alugado?
Esse tipo de arranjo não é comum, principalmente porque as áreas comuns do empreendimento foram dimensionadas para serem desfrutadas pelo número de seus moradores. Afinal, se todos alugarem suas unidades e quiserem – inquilinos e proprietários - se utilizar da piscina e da quadra em um dia de sol certamente o espaço não seria suficiente.
Pode haver exceção no uso de áreas reserváveis, como área gourmet e salão de festa. Nesse caso, vale o que constar no regulamento interno do local. Porém, se o documento for omisso, pode-se conversar com o síndico para saber se é possível reservar o local sem problemas.
3) Proprietário que só aluga a unidade pode continuar usando a garagem?
Caso o mesmo tenha um espaço para estacionar seu carro e não a tenha alugado, é possível, sim continuar usufruindo do local.
4) Inquilinos podem participar de assembleia? E votar?
Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão. Contra o voto de inquilinos Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.
A favor do voto de inquilinos Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.
Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.
5) Inquilino pode ser eleito síndico?
Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:
"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "
Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.
6) Em caso de inadimplência, quem deve ser acionado, proprietário ou inquilino?
É importante frisar que a relação legal é sempre do condomínio com o condômino. Por isso, é o condômino (proprietário) quem deve ser acionado judicialmente quando a taxa não for paga – mesmo se for responsabilidade do inquilino arcar com esse custo.
O caráter da dívida da taxa de condomínio está sempre atrelado ao bem – e nesse caso, se o inquilino não pagar, e o condômino também não, a própria unidade poderá responder pela dívida.
O mesmo vale para o pagamento do IPTU.
Por isso, o que se aconselha é que o condômino efetue esses pagamentos ele mesmo, não delegando a tarefa para o inquilino.
7) Quando há correspondência para o proprietário, como se deve proceder?
Quando a correspondência é multa, imposto ou tributo referente ao imóvel, o inquilino tem a obrigação legal de contatar o proprietário para entregar a correspondência.
Como geralmente esse não é o único tipo de correspondência que o condômino (proprietário) recebe na unidade, pode-se deixar na portaria e o mesmo, de tempos em tempos, passa ali para recolhe-las.
Outro arranjo é deixar na administradora que cuida do condomínio ou imóvel.
8) Em caso do inquilino ser multado, como se deve proceder?
Primeiro é importante que o síndico siga exatamente o que diz a convenção antes de multar o inquilino. Afinal, não é porque ele não é condômino que se pode “adequar” as regras e não respeitar o estatuto do condomínio.
Respeitando todo o procedimento – inclusive o direito de defesa -, a multa, em si, deve ser endereçada sempre ao condômino (proprietário). Ele deverá conversar com o inquilino e cobrar deste o valor da multa. Porém, se o inquilino se recusar a pagar, será o condômino o responsável pelo débito.
Há entendimentos que o condomínio até pode cobrar do próprio inquilino, mas via de regra, é o condômino (proprietário) o acionado nesses casos.
9) Quais despesas do condomínio cabem ao inquilino?
As despesas que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao dia-a-dia do condomínio, tais como:
- Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Consumo de água, luz, esgoto;
- Manutenção e conservação dos jardins
- Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.;
- Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- Seguro condominial
10) Os inquilinos devem participar do fundo de reserva?
Esse também é um tema polêmico, já que nem todos concordam com a participação dos inquilinos no pagamento desse tipo de fundo, já que o mesmo, a princípio, não tem um destino certo.
O ideal, para que não haja cobrança indevida, é que o condomínio conte com dois fundos separados: um para gastos ordinários – esse sim, com participação dos inquilinos – e outro para gastos extraordinários, com aporte dos proprietários.
11) O condomínio pode pressionar o proprietário a retirar seu inquilino?
Em casos de inquilino antisocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada.
O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.
Fontes consultadas: Edwin Brito, advogado, Paula Lopes, assessora jurídica da Schneider advocacia, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em condomínios e colunista SíndicoNet, Cristiane Salles, diretora da administradora Protel, Érico Ribeiro, gerente de produtos de aluguel da Auxiliadora Predial e Solange Santos, gerente do departamento jurídico do Secovi-RJ; Conteúdo SíndicoNet
