Penalidade em condomínio
Para aplicar multas sem erros é preciso embasamento, saiba como agir
Por Inaldo Dantas (*)
Há nas relações condominiais, leis e normas que devem ser seguidas quando a intenção do administrador é punir aquele que insiste em desobedecer e criar incompatibilidade de convivência com os demais moradores do condomínio.
Há hierarquia nas leis para isso?
A princípio, devo obrigatoriamente dizer que sim. No ordenamento jurídico sempre haverá a lei maior e a menor. No caso dos condomínio, o Código Civil é a principal lei, seguido pela Lei 4.591/64 (tacitamente revogada naquilo que esteja divergindo da primeira), seguido imediatamente pela convenção do condomínio e por fim, pelo regimento interno. Há outras que, paralelamente, podem ser aplicadas, a exemplo da lei do inquilinato, a lei do silêncio, entre outras.
Mas, nem sempre primeiro se aplica a maior e assim sucessivamente. Não podemos dizer que se aplique primeiro o Cód. Civil. Não é isso. Dependendo da infração cometida, talvez sequer se use tal lei, bastando para tanto, os dispositivos do regimento interno. Com isso, devo reforçar que, mesmo havendo no ordenamento jurídico a hierarquia das leis, não necessariamente as menores só possam ser aplicadas após o uso das maiores. Não é assim. É como aquele velho bordão: “cada caso é um caso”.
Como saber qual lei aplicar
Já que “cada caso é um caso” (é assim no direito), e este conjunto de leis que se aplica as relações condominiais tem, cada uma, sua especificidade, o que se deve antes de tudo, é identificar o que se está buscando punir. No dia-a-dia do condomínio, o mais comum é se aplicar as regras do regimento interno, mas, dispositivos da convenção ou das leis (Cód. Ciivl, 4.591/64, 4tc.), também podem ser utilizadas. Algumas isoladamente, outras, em conjunto.
Um caso típico do uso da lei maior é a aplicação das sansões ao condômino antissocial, porém, nada impede que as normas da convenção, do regimento interno ou até uma decisão de assembleia também não se aplique. Lembrando que não se deve acumular penalidades.
Veja a lei:
Art. 1.337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Como proceder:
Como via de regra a maioria das desobediênciasencontram os dispositivos disciplinadores dentro das clausulas do regimento interno. É que ele particulariza o uso das coisas, enquanto que as outra (Cód. Civil, Convenção, etc...), generalizam. Um exemplo prático, é a questão do uso da vaga de garagem (ou do salão de festas,etc.).
São muitos os casos em que é merecida a aplicação das penalidades, e para tal, alguns requisitos devem ser seguidos, como por exemplo:
A ocorrência
O que aconteceu, quando aconteceu, quem praticou?
Deve-se o condomínio se atentar a descrever o ocorrido assim como em que data e por quem foi praticada a desobediência.
As provas
Sem que se prove, e a prova cabe a quem alega (ou acusa, como queiram), a denúncia pode cair no vazio. Assim, deve-se colher as provas, que em muitos casos não é difícil, principalmente naqueles Condomínios que possuem CFTV. Porém, testemunhas também servem como provas, assim como registro no livro de ocorrências ou fotografias.
Qual penalidade
Uma vez identificada a ocorrência e quem a cometeu, deve-se buscar a fundamentação. Como escolhemos exemplificar como sendo um caso ocorrido na garagem, deve-se buscar no Regimento Interno, no capítulo destinado ao uso delas, o que foi descumprido. Vamos supor que tenha sido o uso da vaga sem respeitar a demarcação (faixa amarela). Um RI bem elaborado com certeza terá uma clausula que preveja tal cumprimento.
Uma vez identificada a ocorrência, o causador, qual dispositivo descumprido, o próximo passo é ir em busca de qual a penalidade para tal. Na maioria dos Regimentos, se aplica inicialmente a advertência, e na reincidência, a primeira multa, e os acréscimos nas demais reincidências.
E se mesmo após a aplicação da multa ainda persista a desobediência
Neste caso, deve-se aplicar a penalidade prevista no parágrafo único do Art. 1.337 do Cód. Civil, citado acima, onde pode impor ao infrator, já neste caso, enquadrado como “antissocial”, a multa no valor equivalente a 10 vezes o valor da taxa de condomínio referente a sua unidade.
O importante, seja qual for a notificação que o condômino desobediente venha receber, é que ela contenha a narrativa da ocorrência, o dispositivo legal desobedecido e a penalidade que está sendo aplicada. Tudo isso com base em qualquer das leis ou regrasacima descritas.
Procure sempre um advogado
Na dúvida, é sempre aconselhável consultar um advogado antes de qualquer que seja a punição, pois uma vez mal aplicada a penalidade, o Condomínio poderá sofrer uma condenação judicial para reparar um possível “dano moral”. Afinal, o que se diz e não se prova, não se disse.
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Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
