O que aprender com Brumadinho?
Falta de manutenção no condomínio pode responsabilizar o síndico
Por Inaldo Dantas*
Mais uma vez, assistimos incrédulos pela TV ao rompimento da barragem de uma mineradora. E o que isso tem a ver com os condomínios?
Assim como os edifícios, as barragens também são obras de engenharia e edificadas pelo homem, e por isso, necessitam de manutenção. É regra, está na norma.
Na recente história do nosso país, três edifícios (dois no Rio de Janeiro e outro em Jaboatão dos Guararapes, no Grande Recife), vieram literalmente ao chão. Os prédios cariocas, inclusive, ruíram num “efeito dominó”.
E o que o síndico tem a ver com isso? Está no Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
IX - realizar o seguro da edificação.
Como se vê, é do síndico a responsabilidade pela conservação da edificação. Ao cumprir com essa tarefa, ele evita acidentes que venham a causar danos, tanto pessoais quanto materiais.
Isso vale até mesmo para o condomínio que esteja sem recursos financeiros para a conservação. Não interessa, é a lei quem diz isso.
Aquela famosa desculpa “deixei de restaurar o revestimento da fachada que estava caindo, porque a assembleia não autorizou a cobrança de taxa extra para tal”, não serve mais.
O síndico tem que diligenciar a conservação das partes comuns, e a fachada é parte comum. E sem dinheiro, como fazer? A resposta também consta na mesma lei:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Quando falamos de manutenção (ou da falta dela), não podemos colocar em dúvida a necessidade deste serviço, que pode ser considerado como obra ou reparo.
Como se observa, quando a manutenção é necessária – ainda que falte recursos para o custeio –, o síndico sequer precisa de autorização (§ 1o). Basta, unicamente, comunicar em assembleia. Portanto, aquele argumento “sem de dinheiro”, não deve ser usado.
Responsabilidade civil do síndico
Ocorre quando suas atribuições não são cumpridas adequadamente, causando prejuízos ao próprio condomínio, aos condôminos ou a terceiros.
Há dois tipos de responsabilidade civil: a subjetiva, quando deve-se comprovar a culpa para que haja a indenização; e a objetiva, quando a culpa é irrelevante.
No caso de responsabilidade objetiva, pouco importa a culpa: se o dano foi provocado, deve ser indenizado. Toda vez que o síndico cometer um ato doloso, imprudente, negligente, ou com imperícia, sua culpa estará comprovada.
Contra os síndicos, o que mais se verifica é a culpa contra a legalidade. O síndico tem deveres legais, por ser representante de toda a comunidade condominial.
Se ele deixar de cumprir qualquer uma das suas obrigações, sua culpa estará comprovada, pois terá causado danos a terceiros.
Podemos citar como exemplo a aplicabilidade da culpa contra a legalidade. Essa situação ocorre quando o síndico é convocado a representar o condomínio em uma audiência, mas não comparece, ou então, quando do não cumprimento das determinações da assembleia.
O fato de alguns síndicos não adotarem o seguro de edificação e de não cobrarem contribuições e multas, também comprova a culpa.
É preciso estar sempre atento, pois, além das exigências legais, pode haver outras obrigações descritas na Convenção do Condomínio.
Na tragédia de Brumadinho (MG), a responsabilidade foi assumida pelo gestor da mineradora, por mais que um laudo tenha atestado a estabilidade da represa. No condomínio administrado pelo síndico vale a mesma regra.
Não importa o motivo pelo qual a manutenção deixou de ser feita. Se houver dano, o síndico responderá civil – e até mesmo criminalmente – pelos prejuízos causados.
A receita eficaz para evitar isso é o assessoramento com profissionais, bem como a correta manutenção da edificação e de seus equipamentos (prazos, normas, etc.). Afinal, sempre que suas atribuições não forem cumpridas adequadamente, causando prejuízos ao próprio condomínio, aos condôminos ou a terceiros, a responsabilidade cairá sobre o síndico.
Fonte: (*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
