13/06/18 10:44 - Atualizado há 6 dias
Aluguel por temporada não é nenhuma novidade nas transações imobiliárias, uma vez que está regulamentada pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Com a consolidação da economia do compartilhamento via plataformas digitais em diversos setores (alimentação, entrega, venda de usados, coworking etc), a popularização do uso de aplicativos virou uma realidade na locação de curta temporada - muitas vezes, curtíssima, de 1 a 3 dias.
A crescente adesão a este modelo de aluguel se tornou um desafio sem precedentes para os condomínios e trouxe novas nuances e debates em torno da prática de hospedagem x locação de curta temporada.
O assunto não é pacificado na justiça brasileira, que já tomou decisões tanto para autorizar quanto para proibir a mesma prática.
E no dia 7 de maio de 2026 o tema tomou um novo fôlego e a reacendeu o debate com a última decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ): a 2ª Seção, que engloba as 3ª e 4ª Turmas, estabeleceu que proprietários de imóveis em condomínios residenciais precisam de autorização expressa na convenção condominial para alugar suas unidades por curta temporada. A aprovação dessa alteração na convenção requer voto favorável de dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.
"A grande diferença dos julgados anteriores é que este foi pela 2ª Seção do STJ, que é um órgão maior, que reúne a 3ª e 4ª Turmas especializadas em Direito Privado. Em termos hierárquicos, quando a 2ª Seção decide, é como se fosse a consolidação do Tribunal sobre aquele tema. Esta decisão é uma evolução daquilo que já vinha desde 2021, uma visão restritiva em prol do condomínio, que pode, sim restringir a locação por temporada. Com o diferencial de que inverteu-se a autorização: agora para se permitir a locação de curta temporada, a assembleia tem que aprovar. Algo em linha com o projeto de Reforma do Código Civil sobre tema", esclarece o advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico da AABIC.
Embora seja uma decisão forte, não é um precedente qualificado/obrigatório. Com o assunto ainda não é pacificado na justiça, como, então, regulamentar ou restringir a prática do aluguel por temporada em condomínios? Afinal, é possível proibir? Pode-se permitir esse tipo de locação sem restrições?
Enfim, é um tema quente, ainda mais em época de feriados prolongados e férias, e que você, síndico, precisa estar preparado para lidar com as situações. Saiba tudo sobre aluguel por temporada em condomínios logo abaixo.
Nesta matéria você vai ler:
Primeiramente, é bom que se deixe claro: aluguel por temporada e hospedagem são conceitos diferentes.
O aluguel por temporada é regido pela lei federal 8.245/91, capítulo II e seção II, ao passo que a hospedagem está regulamentada pela lei federal 11.771/08.
“No meio jurídico, o que a maioria entende é que se o serviço ofertado não se encaixar em ‘locação por temporada’, deve ser caracterizado como ‘hospedagem’”, explica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.
A discussão, porém, pode ser grande, uma vez que a lei de locação não determina um prazo mínimo para diferenciar uma da outra.
A própria lei de locação não estipular um prazo mínimo é um complicador para diferenciar-se de hospedagem, impactando na proibição da prática.
De acordo com o advogado André Luiz Junqueira, o entendimento da Corte na decisão de maio de 2026 não traz inovação jurídica, mas sim reforça e esclarece uma posição que já vinha sendo adotada: o condomínio pode restringir a locação por temporada quando a convenção determinar destinação exclusivamente residencial.
"O STJ reafirmou que a locação por curta temporada, principalmente quando realizada de forma reiterada e com características de hospedagem, pode descaracterizar a destinação residencial do imóvel. Não se trata de uma proibição automática. O ponto central é a destinação prevista na convenção condominial. Quando o condomínio é de uso excluso residencial, e a locação se assemelha ao uso comercial, com entra e sai de pessoas, serviços agregados etc, é possível restringir", esclarece o advogado.
É necessário conhecer e entender como a locação de curta temporada funciona e relacionar isso à realidade e perfil de cada condomínio. Discutir o assunto em assembleia é determinante.
O advogado destaca que, seguindo a linha predominante da jurisprudência, reforçada pelo julgamento do STJ de maio de 2026, a permissão para hospedagens atípicas exige alteração da convenção por quórum de dois terços por entrar na destinação do condomínio, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
No vídeo abaixo, André Junqueira comenta a recente decisão do STJ e orienta síndicos a respeito do tema. Assista:
Sendo aprovado em assembleia esse tipo de locação em condomínio com destinação residencial, deve ser criado um conjunto de procedimentos e regras a serem seguidos, e compartilhadas com a comunidade, fomentando um ambiente mais harmonioso.
Para o Secovi Rio, diante desse cenário frentre à decisão do STJ, "o caminho mais seguro para os condomínios é agir com prudência, planejamento e transparência. A decisão do STJ reforça a autonomia condominial, mas também evidencia que qualquer medida deve estar amparada pela convenção, por deliberação assemblear clara e por orientação jurídica adequada. Mais do que proibir ou permitir, o momento exige organização interna, comunicação eficiente e respeito ao procedimento legal, porque, no ambiente condominial, a verdadeira segurança jurídica não nasce do impulso, mas da construção coletiva e bem fundamentada das regras."
O perfil do local e dos moradores também deve ser levado em conta ao tomar uma decisão sobre aluguel por temporada. Há empreendimentos novos, por exemplo, que, inclusive, foram projetados para suportar esse tipo de prática.
"Se for um empreendimento onde haja oferta de serviços como concierge, por exemplo, e outras amenidades, o interesse, via de regra, aumenta", pontua André Junqueira.
Para esses casos, as questões jurídicas levantadas nessa matéria persistem. Entretanto, como os problemas e riscos enfrentados tendem a ser menores, naturalmente, poderá haver uma maior tolerância por parte da massa condominial que reside no local.
Gustavo Gartner, da Von Gartner Síndicos Profissionais, atende condomínios na cidade turística de Balneário Camboriú, onde há bastante aluguel por temporada, principalmente no verão.
“Mais de 50% das locações por temporada são via imobiliária, o restante é por plataforma digital. Muitos proprietários não moram na cidade e não têm um responsável para representá-los e os condomínios não oferecem serviço de concierge, não há chaves na portaria”, explica.
Nos condomínios que administra, há uma série de particularidades:
Ele relata que há muitas convenções que proíbem uso de áreas de lazer por inquilinos de temporada, e que é difícil controlar quando há poucos funcionários fiscalizando.
“A sensação de pertencimento não é a mesma por parte dos inquilinos de temporada, não têm o mesmo olhar e o mesmo cuidado. Recebo, em média, uma reclamação por semana em cada condomínio”, diz.
Da sua carteira, um condomínio novo e de alto padrão foi implantado com procedimentos para aluguel por aplicativo na convenção.
As infrações mais comuns cometidas por inquilinos de temporada são:
Por incrível que pareça, barulho não é um problema - ficam pouco na unidade, já que de dia estão na praia e à noite, bares - e nem há confusões na garagem, já que a maioria das vagas é livre, e onde tem vaga presa, há combinado entre as unidades e carros identificados.
Ele relata que já teve problemas de prostituição e tráfico de droga. “Resolvi dificultando acesso, impondo um controle de entrada rígido ao exigir que o proprietário desça para receber o visitante. Causou desconforto, mas, em dois meses, acabou.”
Importante: o STJ não enfrentou a situação de condomínios que já têm o costume/vocação para locação por temporada, portanto, o advogado André Junqueira recomenda atenção para evitar litígios.
Um dos pontos mais sensíveis para os condomínios é a questão da segurança. Ninguém quer ver o próprio condomínio transformado em um hotel, onde a cada dia se encontra com pessoas diferentes no elevador, e que não façam parte daquela comunidade.
“Quem quer alugar pensa ‘não tem regra específica contra isso’. Mas a própria lei já proíbe”, pondera o advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat.
Isso porque há também a questão do zoneamento do condomínio. Muitos empreendimentos foram construídos em áreas estritamente residenciais, o que vetaria o uso comercial dessas áreas - ponto central da decisão do STJ de maio de 2026.
“Para funcionar como um apart-hotel, ou um condo-hotel, o local precisa de um alvará de funcionamento, o que um condomínio não tem. Também é importante dizer que esses locais contem com infraestrutura adequada para receber um grande número de pessoas, o que não é o caso da grande maioria dos prédios residenciais”, argumenta André Junqueira.
Justamente por se tratar de uma atividade comercial, outra questão a ser levantada é se há – ou não – desvio de finalidade, se há mudança na destinação das unidades do local, passando de unidades residenciais para comerciais.
Nesse caso, para que os proprietários sigam ofertando unidades para hospedagem, e seguindo o entendimento da Corte do STJ, deve haver mudança na convenção, por quórum de dois terços dos condôminos.
Diante desta última decisão do STJ (maio de 2026) e das duas anteriores (abril e novembro de 2021) sobre locação de temporada, recomenda-se que cada condomínio incorpore à convenção regras pertinentes ao tema, como já mencionado.
O assunto deve ser tratado de forma expressa na Convenção de Condomínio, adaptando-se à vontade democrática dos condôminos, de forma a permitir ou vetar a locação de curta temporada, até que o tema controverso seja completamente pacificado por novo julgamento com força vinculante ou por alteração de lei.
Lembrando que a alteração da Convenção, segundo o artigo 1.351 do Código Civil, requer a aprovação de pelo menos dois terços dos proprietários das unidades que constituem o condomínio.
Anterior à essa decisão, há condomínios, por exemplo, que conversaram sobre o tema e decidiram que o condômino pode alugar, sim, para terceiros, mas desde que seja apenas a sua unidade, e com ele presente. Dessa forma, o morador está ali acompanhando mais de perto e acaba sendo uma segurança a mais.
Épocas festivas, como feriados prolongados, férias, Natal e Ano Novo, podem atrair ainda mais hóspedes para os condomínios, especialmente aqueles que têm grande potencial para receber locações de temporada, como os localizados em cidades de veraneio.
Em condomínios nos quais a alta rotatividade de hóspedes já é conhecida, é provável que a destinação do condomínio não seja exclusivamente residencial e esta modalidade de locação esteja “pacificada”, com regras bem definidas e respeitadas.
Mas pensando em feriados prolongados e férias, é preciso ficar atento ao aumento no fluxo dos “inquilinos por temporada”, para evitar que a segurança ou o sossego da vizinhança sejam prejudicados.
Dessa forma, síndicos, anfitriões (proprietários) e hóspedes devem estar com as normas completamente alinhadas.
Assim como já orientado nesta matéria, todas as regras devem estar bem esclarecidas e aprovadas pela maioria dos condôminos numa assembleia com pauta específica para esta finalidade. Além disso, é ainda mais seguro incluir as normas no Regulamento Interno, com capítulo específico sobre aluguel de temporada.
Veja abaixo as recomendações que síndicos e anfitriões devem fazer para o bom andamento do condomínio durante as locações em feriados, férias e temporadas no final de ano.
1) Crie regras e repasse-as ao anfitrião:
2) Reforce com os anfitriões a importância de checar a identidade dos hóspedes com rigor;
3) Se a reserva foi feita através do Airbnb, divulgue o Canal de Apoio ao Vizinho (disponível 24h por dia) a todos os moradores no caso de eventuais incidentes (denúncia de festa, reclamação de barulho, etc);
4) Certifique-se de que as câmeras de segurança das áreas comuns estão em perfeito funcionamento, inclusive, com a gravação de imagens em dia;
5) Reforce os procedimentos de segurança com os porteiros, repassando a eles os dados dos hóspedes para correta conferência.
Uma recomendação adicional de advogados aos síndicos, especialmente de condomínios com grande potencial para oferecer unidades de locação por temporada, é que levem o assunto para assembleia anualmente. É uma forma de avaliar o ano anterior, melhorando processos e fazendo com que a locação para temporada não seja fonte de preocupações para síndicos, vizinhos e proprietários.
Veja, a seguir, as recomendações do advogado João Paulo Rossi Paschoal:
Abaixo, posicionamento do Airbnb sobre a decisão do STJ de 7 de maio de 2026:
"A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. Neste contexto, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis. No Brasil, um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais em um ano. Esta decisão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais."
Ainda segundo a empresa, em nota enviada à esta reportagem sobre outro julgado, “o direito de propriedade é constitucional e regulamentado pela legislação civil e condominial (no que for aplicável). Não há qualquer fundamentação legal para se restringir o aluguel por temporada. Na imensa maioria dos casos, as tratativas desse tipo de locação transcorrem de maneira pacífica por meio da plataforma e de maneira a não prejudicar o direito dos proprietários dos imóveis. Sempre incentivamos o diálogo entre nossos anfitriões e seus condomínios”.
A plataforma apontou também que, “entre as centenas de milhões de chegadas de hóspedes já realizadas por intermédio do Airbnb desde a sua fundação, incidentes negativos são extremamente raros”.
A empresa vem investindo em comunicação de boas práticas para anfitriões e hóspedes para promover a boa convivência com vizinhos, com guias orientativos, como as páginas Aluguel por Temporada em Condomínios e Guia Especial para Síndicos e Administradores, além de canais de atendimento 24 horas.
Vale mencionar que outros sites também fazem esse “meio de campo” entre quem quer alugar e quem está viajando, como o site Booking, o couchsurfing, e o Vrbo (antigo AlugueTemporadas).
Importante salientar que há decisões judiciais para os dois lados: tanto o de quem quer proibir, como daqueles que querem permitir o aluguel de curta temporada em condomínios residenciais.
Em novembro de 2021, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proibiu o modelo de aluguel de curta temporada em um condomínio de Londrina. Tal decisão segue o mesmo sentido da proferida pela 4ª Turma do mesmo tribunal, em abril de 2021, referente a um residencial em Porto Alegre.
Em dezembro de 2023 foi mantida a proibição da prática sem autorização da convenção do referido condomínio. No vídeo abaixo, o advogado Márcio Spimpolo detalha qual foi o parecer do Supremo:
Para o Airbnb, essas decisões se tratam de casos pontuais e não determinam a proibição generalizada desse tipo de locação em condomínios. Já para alguns especialistas, precedentes preocupam pelo impacto na segurança jurídica de quem investe em imóveis na plataforma. O debate segue.
Veja abaixo outras decisões:
Além de todo o questionamento que envolve locações de curta temporada, há também riscos específicos para o condomínio.
“Os empreendimentos hoteleiros têm condições para isso: receber muitas pessoas com qualidade e conforto. Mas me pergunto se um hóspede, estando na área comum do condomínio, sai da piscina, quebra um pé, um braço, e processa o condomínio. É justo que toda a comunidade arque com uma despesa porque uma unidade desejou lucrar com a sua unidade? ”, indaga Alexandre Marques.
Outro ponto também a ser levantado é a possibilidade dessa pessoa receber visitas na unidade.
“O condomínio fica muito vulnerável. Imagine se um hóspede usar a unidade para encontros, e marcar um ou dois, todos os dias. Eu acredito que isso seja prejudicial para os condomínios”, aponta Alexandre.
Há também a questão dos funcionários. Os mesmos podem sentir que estão fazendo além da sua função ao receberem “hóspedes”.
“Depois, o porteiro ou o zelador entram com uma ação trabalhista contra o condomínio e novamente todos devem arcar com os ônus, pelo bônus de uma minoria? ”, questiona Alexandre.
Mesmo havendo decisões judiciais para os dois lados, caso o seu condomínio decida fazer uma assembleia para deliberar sobre o tema, é importante discutir alguns pontos-chave:
"Muitas dessas questões são polêmicas, como a restrição das áreas comuns, por exemplo. Mas alguns juízes entendem que se a assembleia decidiu, é válido para o condomínio", pesa Rodrigo Karpat.
Como visto, não há um caminho único a ser seguido pelos condomínios no que diz respeito ao assunto.
Justamente por isso, o fundamental é que haja uma discussão em assembleia para que, na sua comunidade, haja regras claras e todos estejam cientes dos seus direitos e deveres como condôminos.
Veja também artigos de colunistas SíndicoNet publicados ao longo dos anos sobre o assunto:
Fonte: Alexandre Marques (advogado), André Luiz Junqueira (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), João Paulo Rossi Paschoal (advogado e assessor jurídico da AABIC), AirBnB, Nilton Savieto (síndico profissional), Secovi Rio, Gustavo Gartner (síndico profissional), Márcio Spimpolo (advogado). *Matéria escrita originalmente por Mariana Ribeiro Desimone.