A partir desse mês, o advogado especialista em condomínios Marcio Rachkorsky irá responder as dúvidas de vocês, leitores.
A coluna será fixa, a cada duas segundas-feiras do mês. Saiba como mandar sua pergunta para o Marcio Rachkorsky na nossa fanpage no Facebook.
Pergunta 1, de Ieda Fabiola Cabrera
Moro em um condomínio pequeno na Vila Romana, onde a síndica não paga condomínio. A votação é feita “porta a porta”, com ela apresentado várias procurações – o que eu acho errado. Todos acabam acatando as decisões dela, menos eu. No entanto, o que me incomoda mais é que 2 meses depois de termos finalizado uma obra nos conduítes, resolveu-se fazer outra obra sem assembleia na claraboia. Está irá abranger montagem de andaime, troca de janelas dos corredores, e pintura com aplicação de texturização. Como a receita do prédio é pequena, acredito que não haja dinheiro para pagar os materiais e nem a mão de obra.
Gostaria de saber quem é responsável por isso, já que não participei de reunião alguma e a administradora diz que não foi realizada reunião - não há registro em atas segundo a administradora-, e os demais proprietários aceitaram de comum acordo com a síndica, eu sou obrigada a pagar caso venha alguma conta extra? Qual órgão devo procurar? Quem é responsável por uma obra sem assembleia, o síndico ou administradora?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Ieda, a votação deve ser feita em assembleia, com a presença daqueles que se interessarem em participar, não sendo comum que a votação se efetive porta a porta. Em primeiro lugar, deve haver uma convocação formal, através de edital enviado previamente e com observância ao prazo definido na convenção. No edital, devem estar previstos todos os itens que serão objeto de deliberação e votação. A síndica pode ter procurações, assim como outros condôminos, observando-se o que prevê a convenção para este fim com relação ao número de moradores que pode representar.
A obra da claraboia, se for necessária e urgente, pode ser feita sem a realização de assembleia, mas depois precisa ser informada na assembleia que for convocada posteriormente ao serviço.
Já as obras necessárias e não urgentes que demandem gasto excessivo deverão ser precedidas de reunião assemblear. Contra arbitrariedades, você pode impugnar a assembleia judicialmente. Por fim, o síndico normalmente não paga as despesas ordinárias, mas deve pagar as extraordinárias se o contrário não for previsto na convenção.
Pergunta 2, de Oswaldo Darin Filho
Tenho solicitado um posicionamento de nosso síndico, seja via e-mail ou pessoalmente, com relação a renovação do AVCB que está vencido, acredito, desde Nov/12. Ele não se manifesta e nem sinaliza a todos os condôminos quais suas pretensões e nem o prazo para tratar deste tema importante. Em caso afirmativo, não sabemos se há recursos para a renovação, já que, dependendo das pendências encontradas pelos técnicos, podemos ter um custo considerável.
Outro ponto é não temos previsão de uma possível AGE para tratarmos deste e outros assuntos, uma vez que o síndico não mobiliza esta frente. Como proceder para que o mesmo se manifeste ou proceda a regularização/renovação do AVCB o mais rápido possível?
Ele comentou que renovou o seguro do condomínio, porém achei estranho esta renovação com o AVCB vencida. A seguradora pode renovar nesta situação? Tenho preocupação com este ponto, também, pois caso venhamos a enfrentar algum tipo de sinistro, poderemos estar descobertos, afora os riscos inerentes a não renovação do AVCB. Podemos denunciar esta situação ao CONTRU/PMSP? E para o Corpo de Bombeiros? Se sim, como proceder? Fico no aguardo de orientações.
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Oswaldo, o síndico não precisa convocar assembleia para tratar do assunto relativo à renovação do AVCB, exceto se existir a necessidade de obras que importem gasto excessivo. Aí precisa dar ciência a todos, mas mesmo sem aprovação ele pode fazer as obras. É que a renovação do AVCB é obrigatória e deve ser feita a cada 3 anos. Se não o renovar, pode responder por omissão.
Caso o síndico não se mobilize no sentido de renovar o AVCB, ¼ dos condôminos podem convocar assembleia para discutir o tema e aí a decisão o vinculará.
Ainda assim, se ele não obedecer a decisão da assembleia, vocês podem ajuizar demanda visando dar cumprimento ao que foi decidido na AGE. O quórum de aprovação é maioria simples dos prosentes, já que se trata de obra necessária.
Quanto ao seguro, necessário verificar se a seguradora fez algum óbice ao fato do AVCB estar vencido, nesse caso melhor solicitar cópia da apólice. Pode ser que a seguradora procure se eximir da responsabilidade focando na falta do AVCB, mas desde que o sinistro esteja vinculado à falta do AVCB.
Marcio Rachkorsky*
(*) Advogado, graduado pela PUC-SP, pós-graduado em direito contratual pelo CEUSP, especialista em condomínios, comentarista da Rádio CBN - Programa “Condomínio Legal”, membro da equipe “Chame o Síndico” do Fantástico da Rede Globo, autor do áudio-livro “Tudo Que Você Precisa Ouvir Sobre Condomínios” – Editora Saraiva, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP; membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), Presidente da Assosíndicos – Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo, Coordenador do curso “Temas Jurídicos Aplicados aos Condomínios”, da Escola Superior de Direito Constitucional; colunista do jornal Carta Forense; colaborador e colunista do Jornal do Síndico; colunista da revista “Em Condomínios”; Colaborador do Caderno de Imóveis da Folha de São Paulo; colunista do “Guia Qual Imóvel”, Palestrante e Conferencista.
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