06/12/10 09:00 - Atualizado há 4 anos
É muita coisa? Sim! Vai dar trabalho? Mais do que você imaginou. No entanto, estes não são motivos para ansiedade e nem desespero.
Cumprindo o seu propósito de apoiar integralmente síndicos de todo o Brasil, o SíndicoNet oferece nesta matéria as informações iniciais sobre o cargo e um passo a passo que será a sua bússola para seguir a trilha certa no seu mandato.
em breve você já estará colhendo bons frutos para o seu condomínio e toda a comunidade!*Ao final da matéria, confira a lista de todos os nossos recursos e conteúdos criados especialmente para te apoiar e fazer de sua gestão um grande sucesso!
A função e as atividades competentes ao síndico estão descritas no Código Civil, que dedica o Capítulo VII ao Condomínio Edilício nos artigos 1.331 ao 1.358.
O síndico é o representante legal do condomínio. É ele o responsável por toda a documentação do condomínio e por representá-lo em juízo, quando solicitado.
Cabe ao síndico também ser um facilitador da comunicação do condomínio, auxiliar condôminos e moradores na resolução de problemas, zelar pelo patrimônio comum e gerir pessoas.
Dentre as atribuições ao síndico, ainda estão:
Leia na íntegra o artigo 1.348: Funções e deveres do síndico
A responsabilidade civil e criminal do síndico é uma das mais críticas atribuições e que muitos candidatos ao cargo ou os eleitos de primeira viagem não têm ciência.
A falta de conhecimento dessas responsabilidades pode prejudicar não só o condomínio como o próprio síndico.
Responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
Responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção. Exemplos: crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), apropriação indébita de fundos do condomínio e apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
Além do já citado Código Civil e seu capítulo sobre condomínios, as funções, responsabilidades e obrigações do síndico também podem ser encontradas em outras legislações e textos.
Da Constituição Federal, passando pelas leis em suas três esferas, normas técnicas e regulamentadoras, chegando à Convenção e ao Regimento interno, o síndico deve dedicar um tempo à leitura desses documentos, tê-los à mão ou saber onde acessar.
O legislação e outra a jurisprudências.
Confira abaixo uma lista que esquematiza leis, normas e regras que dizem respeito ao síndico e ao condomínio:
Para se aprofundar nos temas, consulte as matérias abaixo que dizem respeito ao cargo e suas obrigações:
O síndico não está sozinho – e nem deve estar! – em sua administração. Embora pela lei a função não seja compartilhada, o condomínio poderá contar com um conselho fiscal de acordo com o artigo 1.356 do Código Civil.
Conselho Fiscal emitir parecer sobre as contas do síndico.Na prática, o conselho deve conferir mensalmente as contas e a documentação do condomínio, geralmente a partir das pastas de prestação de contas organizadas pela administradora do condomínio.
A pasta pode ser física ou digital - sendo esta última ainda mais prática e rápida para conferência, pois permite que todos os conselheiros a analisem simultaneamente.
É o conselho quem, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia, embora não tenha poder de aprovação para nenhum assunto, segundo o Código Civil.
subsíndico se assim estipular a convenção do seu condomínio, já que a lei não fala no cargo.
Geralmente a função é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além das tarefas específicas designadas pela convenção.
comissões para cuidar de assuntos específicos, como obras, reformas, pets, eventos entre outros. síndico delegará tarefas e contará com o envolvimento e o apoio de condôminos comprometidos.
O síndico eleito, mesmo experiente ou profissional, deve tomar diversas medidas, providências e elencar informações sobre o condomínio antes de sua posse ou logo na sequência.
Essas medidas vão evitar problemas burocráticos e interromper práticas da gestão anterior não recomendáveis.
checklist para troca de gestão com os principais pontos a que o novo síndico deve estar atento:Importante o síndico novo também fazer levantamento, com apoio da administradora, de algumas certidões para estar a par da real situação do condomínio em termos trabalhistas e ações cíveis e criminais:
Trabalhistas
Ações cíveis/criminais
A administradora do condomínio escolhida pelo síndico vai ser o seu braço direito na gestão do empreendimento.
Cerca de 200 tarefas administrativas do síndico podem ser transferidas para esta empresa, tais como: gestão de pessoal, gestão financeira, gestão jurídica, obrigações fiscais e tributárias, contratos etc.
Quando o síndico decide trocar de administradora, a transição deve ser o mais pacífica e transparente possível, além de requerer bastante atenção por parte do gestor.
Há uma extensa documentação que deve ser entregue seguindo um procedimento formal entre as duas administradoras. Dentre elas:
Confira o checklist completo da troca de administradora
Atenção também ao aviso prévio contratual: administradoras de condomínio normalmente pedem de 30 a 60 dias para encerrar a prestação de serviços.
A grande maioria dos condomínios oferece algum tipo de remuneração para síndicos:
Essa determinação geralmente está estipulada na convenção do condomínio. No caso de omissão, o assunto pode ser deliberado em assembleia.
O recomendado é que o síndico contribua pela alíquota mínima de 11%, embora seja possível escolher uma porcentagem maior.
No entanto, há diferente situações em que o síndico pode se enquadrar, como, por exemplo, quando ele é funcionário de empresa em regime CLT e já recolhe o INSS pelo teto – o que fazer? Para dúvidas como essa, consulte nossa matéria sobre Remuneração e obrigatoriedade de contribuição do INSS.
Comunicação assertiva com os condôminos é uma das chaves para uma gestão transparente, tranquila, colaborativa e que traz segurança à comunidade.
São tantas as atividades, obrigações, urgências e providências a serem tomadas que não é raro o síndico esquecer de estabelecer canais oficiais de comunicação para os condôminos ou meios dele se comunicar com a comunidade.
Uma das primeiras medidas do síndico ao assumir o cargo é informar as regras (dias, horários e prazos para retorno) e os meios pelos quais os condôminos e moradores poderão falar com ele. Há inúmeras formas:
DIGITAL
TRADICIONAL
O síndico pode se comunicar de diversas formas também, objetivando sempre manter os moradores bem informados sobre os acontecimentos, novidades e prestação de contas:
Para o síndico morador, abrir a possibilidade de os vizinhos interfonarem para a sua unidade pode não ser uma boa ideia, já que depende do bom senso e do senso de urgência individuais.
Reclamações ou problemas recorrentes, conflitos entre vizinhos e assuntos mais delicados poderão ser compartilhados com o conselho. Ainda há a possibilidade de se criar um comitê pra gestão de conflitos/mediação, tirando essa carga das costas do síndico, até porque pode recair em ética e isonomia caso o síndico seja próximo a uma das partes envolvidas.