10/01/11 10:38 - Atualizado há 29 dias
O artigo 1.335 do Código Civil lista os três direitos do condômino: usar sua unidade, usar as áreas comuns e votar em assembleia — este último só se estiver quite. O artigo 1.336 lista os quatro deveres: pagar o rateio, não comprometer a estrutura, não alterar a fachada e não perturbar o sossego, a salubridade e a segurança.
Quem não paga responde por juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Quem descumpre os outros três deveres responde por multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal — e é a convenção que define o valor. Abaixo, o texto de cada inciso e o que ele significa na prática.
I — usar, fruir e livremente dispor das suas unidades.
É o direito de propriedade sobre a unidade: morar, alugar, vender ou deixar vazia. "Livremente dispor" não significa uso irrestrito — o inciso IV do artigo seguinte impõe o limite da destinação e do sossego.
II — usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.
Piscina, salão, playground e garagem são de todos. O condomínio pode regular o uso — horário, reserva, número de convidados — mas não pode excluir um condômino do que é comum. Regra de uso é diferente de proibição de acesso.
III — votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
O voto depende de estar em dia. A restrição atinge o voto e a deliberação, não a presença: o condômino inadimplente pode comparecer e se manifestar, mas não vota.
Art. 1.336: os quatro deveres do condômino
I — contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
É o dever de pagar a cota condominial. A regra padrão é o rateio pela fração ideal — a proporção que a unidade representa no terreno. A ressalva final, incluída em 2004, é o que permite à convenção adotar outro critério, como o rateio igual por unidade.
II — não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Alcança desde a demolição de parede estrutural até intervenções em prumadas e instalações. É o inciso que sustenta a exigência de projeto e responsável técnico nas reformas — matéria da NBR 16.280.
III — não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
Fachada é tudo o que se vê de fora: pintura, esquadrias, vidros, cortinas de vidro, telas e aparelhos de ar-condicionado aparentes. A uniformidade é um dever legal, não uma preferência estética do síndico.
IV — dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Inciso IV: o dever de não perturbar o sossego
É o inciso mais invocado no dia a dia, e o mais amplo dos quatro.
"Mesma destinação" significa que um apartamento em prédio residencial é para morar — abrir um consultório ou operar hospedagem de curta temporada depende do que a convenção permite. "Prejudicial ao sossego" não tem hora fixa no Código Civil: o horário de silêncio vem da convenção, do regimento interno e da lei municipal.
Na prática, quatro situações concentram as reclamações que chegam ao síndico por esse inciso:
barulho recorrente fora do horário previsto no regimento;
obra sem comunicação prévia ou fora do horário permitido;
acúmulo de material ou lixo que comprometa a salubridade e atraia pragas;
uso da unidade para atividade que o prédio não comporta.
A multa do § 1º: juros de 1% e multa de 2%
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
A convenção pode prever juros próprios. Quando não prevê, vale 1% ao mês. A multa é de até 2% — é teto, não valor fixo, e também depende do que a convenção estabelece.
A multa do § 2º: até cinco contribuições
§ 2º O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Três pontos que costumam ser confundidos:
A multa dos incisos II a IV é diferente da multa por atraso. Uma pune o descumprimento de dever; a outra, a inadimplência.
O teto é de cinco contribuições mensais — e quem define o valor dentro desse teto é a convenção.
Se a convenção não prevê, a assembleia decide, com quórum de dois terços dos demais condôminos.
O caso do condômino que reincide de forma reiterada tem tratamento próprio no artigo seguinte, o 1.337, e não se confunde com este parágrafo.
O que mudou com a Lei 10.931/2004
A redação original do inciso I do art. 1.336 determinava a contribuição "na proporção de suas frações ideais", sem ressalva. A Lei 10.931/2004 acrescentou "salvo disposição em contrário na convenção".
Na prática, foi essa alteração que abriu caminho para o rateio por unidade — o modelo em que todas as unidades pagam o mesmo valor, independentemente do tamanho. Sem a ressalva, o critério da fração ideal seria obrigatório.
📌 Multas do art. 1.336, em números
Atraso no rateio: juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito (§ 1º).
Descumprimento dos incisos II, III ou IV: multa de até 5 vezes a contribuição mensal, definida na convenção ou, na falta dela, por assembleia com dois terços dos demais condôminos (§ 2º).
Base legal: Código Civil, Lei 10.406/2002, com a redação da Lei 10.931/2004.
Qual a diferença entre o art. 1.335 e o art. 1.336?
O 1.335 lista o que o condômino pode: usar a unidade, usar as áreas comuns e votar em assembleia. O 1.336 lista o que ele deve: pagar, não comprometer a estrutura, não mexer na fachada e não perturbar. Um é direito, o outro é dever.
Condômino inadimplente pode votar em assembleia?
Não. O inciso III do art. 1.335 condiciona o voto a estar quite. A restrição vale para o voto e a deliberação — não impede a presença nem a manifestação.
De quanto é a multa por atraso no condomínio?
Juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, pelo § 1º do art. 1.336, quando a convenção não prevê outro valor.
O que a Lei 10.931/2004 mudou no art. 1.336?
Alterou o inciso I para incluir a ressalva "salvo disposição em contrário na convenção", permitindo que o condomínio adote critério de rateio diferente da fração ideal.