Diferentes condomínios, objetivos comuns
Saiba a diferença entre diversos tipos de condomínios
por Jaques Bushatsky*
Os comportamentos vão se alterando, novas necessidades surgem e o que já foi imprescindível pode se tornar descartável. A propriedade imobiliária não é imune a essas mudanças e, se já foi considerado anormal duas ou mais pessoas serem donas do mesmo imóvel (o Código Civil de 1916 já facilitava a dissolução dos condomínios), hoje – um século depois daquele código - convivemos com diversas situações legais em que várias pessoas exercem a propriedade sobre um mesmo imóvel, com absoluta normalidade.
Mas é necessário prestar atenção às diferenças básicas entre os diferentes condomínios que existem legalmente.
O “condomínio voluntário” ocorre na situação clássica de existir mais de um proprietário do mesmo imóvel (herdeiros são exemplos corriqueiros) e tem base legal no Código Civil, que também dá suporte ao “condomínio necessário”, aquele que acontece, por exemplo, quanto à cerca que divide dois imóveis: ela pertence aos proprietários desses dois imóveis.
O “condomínio edilício” é nosso conhecido, já foi regulado pela Lei 4.591/64 e, desde 2001, é disciplinado pelo Código Civil, que lhe deu essa denominação: em edificações existirão, nessa modalidade condominial, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Novos condomínios são o de “lotes” e o “urbano simples”, trazidos pela recente Lei Federal 13.465, de 2017.
O “condomínio de lotes” ocorrerá quando em terrenos (ou seja, já não cogitamos de uma edificação, como no “condomínio edilício”) existirem partes designadas “lotes”, que serão propriedade exclusiva e partes que serão propriedade comum dos condôminos.
Segundo a nova legislação, a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição, está previsto na lei instituidora.
É interessante observar que esta estrutura legal já foi julgada, antes da nova lei, verdadeira burla à Lei 6.766/1979, a lei dos loteamentos.
Comportamentos mudaram, mudou a lei, conseguintemente mudará a jurisprudência.
E, o “condomínio urbano simples” poderá ser instituído quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, devendo sempre ser respeitados os parâmetros urbanísticos locais.
Nessa hipótese, que pode ser usada inclusive – mas não somente - para fins de Regularização Fundiária Urbana, deverá ser discriminada na matrícula imobiliária a parte do terreno ocupada pelas edificações, assim como o deverão as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.
Por fim, existe o “condomínio especial” resultante da usucapião coletiva efetivada em núcleos urbanos informais, existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 metros quadrados por possuidor, situação disciplinada pela Lei 10.257/ 2001.
As origens e as características de cada uma dessas modalidades são distintas, embora evidentes os aspectos de identidade, como, por ilustração, os rateios de despesas.
O que é relevante é ter em mente as distinções, exatamente para que sirvam esses condomínios à sua precípua finalidade: permitir a vida digna, com sossego, saúde e segurança dos condôminos.
(*) Jaques Bushatsky é advogado. Fundador e diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI). Pró-reitor da Universidade Secovi e integrante do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação. É especialista nas áreas de Condomínio e Locação e sócio da Advocacia Bushatsky.
