Devedor é antissocial?

Confira a orientação do Departamento Jurídico do Secovi-SP sobre a decisão do STF

 

Recente decisão do Supremo Tribunal de Justiça prolatada pela Quarta Turma, com relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, nos autos do Recurso Especial nº 1.247.020-DF, julgado em 11/11/2015, condenou um condômino inadimplente ao pagamento dos débitos condominiais, acrescidos das penalidades previstas em lei (correção monetária, juros e multa moratória de 2%), além da multa sancionatória de até 10% (dez por cento) sobre o valor da quantia devida, conforme regimento interno do condomínio.

 

O relator fundamentou sua decisão no fato que o condômino ou possuidor que é devedor reiteradamente, além de não cumprir seus deveres perante o condomínio, enquadra-se no conceito de antissocial, diante dos prejuízos advindos ao condomínio, cujos pagamentos não eram adimplidos há mais de dois anos. O ministro entendeu ser possível acumular a multa pecuniária decorrente da mora de 2% (artigo 1.336, parágrafo 2º do Código Civil), com a multa sancionatória prevista no artigo 1.337, para comportamentos "antissociais", podendo ser elevada do quíntuplo ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

 

No entendimento do relator, para que se possa aplicar a multa sancionatória, o condomínio deve fazer constar, expressamente, em sua Convenção e ou Regulamento Interno a possibilidade de aplicar multa sancionatória de até cinco cotas condominiais, aos condôminos que, reiteradamente, descumprem com os seus deveres condominiais - principalmente, o dever de pagar a cota condominial em dia.

 

Para tanto, deve ser comprovado o comportamento reiterado e a gravidade da falta; deliberação tomada em assembleia por três quartos dos condôminos restantes; possibilidade ao contraditório e ampla defesa do condômino infrator.

 

Oportuno destacar que referido Acórdão não foi unânime, e o ministro que proferiu o voto divergente entendeu ser impossível a aplicabilidade das multas em conjunto, alegando que, para situações distintas, as penalidades devem ser distintas. Considerou ainda que sanções devem ser graduadas de acordo com tipo de dever descumprido e, finalmente, que o agravamento da multa não reduzira a inadimplência.

 

Daí se depreende que se faz necessário aguardar o julgamento dos Embargos de Divergência, recurso proposto pelo condômino inadimplente, verificando-se qual será a posição final da Corte para o caso. Na hipótese de o precedente se confirmar, com o trânsito em julgado, trará um novo olhar sobre a questão da inadimplência em condomínios. Mas, ainda assim, há que se observar o posicionamento da jurisprudência das demais Turmas em relação ao tema, a fim de que se alcance uma maior firmeza de posicionamento jurisprudencial que autorize tal prática.

 

Nessa linha, os condomínios que pretenderem inserir nas suas convenções a penalidade prevista para o devedor reincidente devem ter ciência que, mesmo alterando as suas normas, não é garantido que o Judiciário irá aplicar a multa excedente. Ainda assim, àqueles que tenham intenção de sustentar tal posição no âmbito do condomínio, ressalta-se a fundamental importância de fazer constar da Convenção condominial a possibilidade da aplicação de multa ao condômino reincidente e deliberação em assembleia, justificando a "gravidade e a reiteração da conduta", aspectos subjetivos que dependerão da análise de cada juiz.