Contra a inadimplência

 

Flávio Amary

 

Síndicos que já enfrentaram inadimplência em seus condomínios sabem como esse problema pode se transformar em uma bola de neve. Sem dinheiro em caixa para pagar as contas, salários, contribuições obrigatórias, custear manutenção predial e de equipamentos, muitos condomínios acabam entrando em colapso financeiro e se tornando eles também inadimplentes. 

 

Para evitar que isso aconteça, é necessário acompanhar com a máxima atenção o índice dos pagamentos realizados e dos não feitos. Detectado o atraso, recomenda-se que o síndico converse com o morador, a fim de verificar o que houve e, já neste primeiro momento, com sensibilidade e transparência, oriente-o quanto aos procedimentos adotados em casos de inadimplência.

 

O importante é tentar recuperar esse crédito o quanto antes, para o bem de todos os condôminos. Há casos em que, para suprir a quebra de caixa, os síndicos veem-se obrigados a elevar a taxa condominial de todos os demais condôminos. Infelizmente, às vezes, o amargo remédio acaba sobrando pra todos.

 

Dar um prazo de tolerância para a quitação da dívida é saudável. Nesse período, a negociação pode ocorrer de maneira amigável, com cartas de cobrança e ligações telefônicas. Passado esse limite - que varia muito de condomínio para condomínio -, faz-se necessário envolver o departamento jurídico. Ir para os tribunais é um calvário que deve ser evitado ao máximo, em virtude do desgaste provocado aos envolvidos. Em média, quando essas pendengas vão parar na Justiça, leva-se em média 10 anos para que tudo se resolva. 

 

Há outras alternativas às quais é possível recorrer, como os plantões de cobrança, que podem ser realizados mensalmente. Nesses mutirões, síndicos e conselheiros tentam acordos que sejam vantajosos para ambas as partes. O apoio da administradora nessas ocasiões é fundamental. Além disso, a conciliação por intermédio da mediação vem se demonstrando excelente meio para resolver conflitos de modo rápido e amigável. No Secovi-SP, que tem uma Câmara de Mediação instalada em sua sede, cerca de 90% de todos os casos mediados resultam em acordo.

 

Não cabe ao síndico, entretanto, extrapolar o limite de suas atribuições. Punir os inadimplentes com a interrupção do fornecimento de gás, proibindo o uso da piscina, suspendendo a entrega de correspondência, vetando o uso da garagem àqueles que não estão em dia com as contas do condomínio, entre outras medidas, são atitudes impróprias. Vale lembrar que a multa aplicada após o vencimento já é uma punição. 

 

Outro cuidado a ser tomado diz respeito à publicidade que se dá às finanças do condomínio. Se há falta de caixa por causa de maus pagadores, isso precisa chegar à ciência de todos. O síndico não pode ser omisso nesse ponto. O desafio é: de que forma informar aos condôminos quem está em dia sem submeter ninguém a constrangimentos? 

 

Criar listas públicas com o nome dos devedores - como nos murais, avisos de elevadores, publicação no site da administradora do condomínio, entre outros - é um expediente ao qual jamais se deve recorrer. Uma sugestão é submeter à apreciação da assembleia a seguinte proposta: informar nos boletos de cobrança, juntamente com as receitas e as despesas, quais unidades estão inadimplentes. Atenção: mencionar a unidade, jamais o nome de seu proprietário ou locatário. Os moradores que pagam suas contas em dia merecem saber como está a saúde financeira do condomínio.