Combate à inadimplência
Veja algumas medidas para evitar esse mal comum em condomínios
PRINCÍPIOS DE GERENCIAMENTO E COMBATE À INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS
A inadimplência nas taxas condominiais tem efeitos deletérios não só nas finanças dos condomínios, mas também na própria qualidade de vida de moradores e proprietários uma vez que desperta nos bons pagadores sentimento de frustração ou até mesmo raiva contra seus vizinhos inadimplentes, sentimento este muitas vezes, canalizado contra o síndico.
Além disso, provoca danos objetivos contra a coletividade condominial e ônus à sociedade como um todo, pois há uma enorme quantidade de ações judiciais movidas por condomínios contra condôminos inadimplentes, contribuindo para a morosidade do judiciário. Assim, conhecer os princípios que fundamentam o combate e o gerenciamento de inadimplência permite visualizar caminhos e formas para se lidar com o problema de maneira eficaz.
Normalmente os condomínios se posicionam com relação a este assunto ou por meio de uma abordagem de certa tolerância, em que se adota o caminho de se tentar dialogar com devedores, ou por uma abordagem mais radical, negativando-se o nome do devedor (com uso de protesto ou negativação em órgãos de proteção ao crédito) ou uma combinação de ambos, seguida de ajuizamento de açãode cobrança, no caso de insucesso das tentativas anteriores.
Ora, a menos que o síndico seja especialmente talentoso na árdua tarefa de cobrar seus vizinhos e goste de fazê-lo, defendemos o ponto de vista de que este não deve se envolver diretamente nesta tarefa. O síndico já possui muitas obrigações e deveres, e deve também zelar por sua própria qualidade de vida, não assumindo uma tarefa que tem o potencial de desgastar suas relações de vizinhança.
Além disso, a experiência mostra que síndicos que se envolvem diretamente nesta atividade, acabam fazendo concessões que além de gerar questionamentos, acabam também gerando precedentes, abrindo caminho a um aumento de inadimplência.
Assim, o primeiro princípio a ser considerado no gerenciamento da inadimplência é o princípio da impessoalidade. O Condomínio é uma pessoa jurídica e impessoal. Acrescentar a pessoalidade na relação entre a pessoa jurídica do condomínio e seus devedores, na verdade enfraquece seu poder de gerenciar adequadamente uma situação de inadimplência.
O segundo princípio que deve ser seguido, é o princípiodaboa-fé. Todos sabemos que há pessoas que são devedoras contumazes, pouco ciosas de suas obrigações e seus deveres, e principalmente pouco ciosas do direito dos outros. Mas estas pessoas são a exceção e nunca a regra. E, por mais que assim sejam, temos que lidar com elas dentro dos limites do direito e das leis.
Em última análise, esgotados todos os recursos extrajudiciais para fazer uma pessoa assim quitar seus débitos, a decisão final numa cobrança judicial, inclusive a decisão mais extrema, de levar o imóvel a leilão para que os débitos sejam quitados, cabe exclusivamente a um juiz, e este decidirá com base nas leis e nos fatos, e não com base no caráter de quem quer que seja.
Assim, o princípio da boa-fé resguarda o condomínio e o Síndico contra manobras e atos de pessoas que eventualmente tentam lesar outros em benefício próprio. Mas não podemos em nenhum momento confundir boa-fé com fé cega.
A boa fé por parte de quem gerencia inadimplência sem estar totalmente informado dos direitos que as leis garantem, assim como,sem desempenhar as obrigações que estasimpõem, é uma temeridade. Para que a boa-fé seja uma força e não uma fraqueza, aqueles que a exercem devem zelar para que todos os atos que dão legitimidade à cobrança das taxas condominiais cumpram rigorosamente as leis e as disposições da convenção do condomínio.
O terceiro princípio que deve ser seguido é o da lealdade e transparência. Aqui lealdade significa que o condomínio ou associação deve ter e divulgar as regras e prazos que serão obedecidos no processo de gerenciamento da inadimplência. Por exemplo, o condomínio pode estabelecer que as taxas poderão ser pagas após o vencimento, com acréscimo de juros de mora e multa de 2% até 30 dias após o vencimento do boleto.
Após este prazo o condomínio pode entregar a cobrança destas taxas a uma empresa especializada em cobranças extrajudiciais, que atuará por um período máximo de 90 dias, a qual cobrará o valor inicial, juros de mora, multa, correção monetária e honorários de cobrança (exclusivamente do devedor).
Se dentro deste período o débito não for quitado, ou seja, até 120 dias após o vencimento original, o caso será imediatamente encaminhado para cobrança judicial. Assim todos saberão como é o encaminhamento do processo de gerenciamento de inadimplência. Ninguém pode alegar desconhecimento, surpresa ou qualquer outra coisa.
A transparência se liga à Lealdade pela disponibilidade, aos condôminos, sem violar os direitos dos devedores, de todas as informações, a qualquer tempo, que demonstrem que as regras e prazos estabelecidos estão sendo rigorosamente seguidos, em todos os casos de inadimplência.
Obedecer a este princípio dá aos condôminos a segurança que desejam e a que tem direito, e a tranquilidade que necessitam, de que a inadimplência está sendo gerenciada e combatida de forma leal, ética, rigorosa e justa.
Há outros princípios que devem ser seguidos no bom gerenciamento e no combate à inadimplência, mas nenhum deles é tão importante quanto estes.
Exploraremos estes princípios em outros artigos. Nos despedimos do leitor lembrando que as pessoas buscam viver em comunidades com as quais comungam seus valores. Valores determinam comportamentos. Princípios determinam resultados.
Por Luis Eduardo Rezende Caracik, Sócio-diretor da Êxito Gerenciamento de Crédito
