A importância da administradora ser parceira do síndico

Por Pedro Carsalade*

Assumir a responsabilidade de administrar um condomínio passou a ser uma função que exige cada vez mais aperfeiçoamento, se levarmos em conta as crescentes demandas do síndico – atualmente considerado um verdadeiro gestor de propriedades.

Independente do tamanho e tipo do condomínio, ter um profissional com conhecimentos condominiais, entendimento da nova legislação e de todas as mudanças impostas pela pandemia da Covid-19 para fazer a gestão do dia a dia tem sido uma exigência constante. 

Há algum tempo que as competências do síndico dentro do condomínio vinham sendo colocadas em teste por conta da ampliação dos empreendimentos condominiais e de todas as novas exigências que surgiram simultaneamente. De pouco mais de um ano pra cá, as atribuições se tornaram ainda mais complexas por conta da crise sanitária.  

É consenso que durante a pandemia, em meio a toda a insegurança jurídica e incertezas, coube ao síndico a tarefa árdua de observar, cumprir e comunicar a todos os condôminos e colaboradores sobre as mais diversas medidas de prevenção e normas de enfrentamento à Covid – 19. 

Declarado o estado de calamidade pública – o que nos obrigou a interromper o convívio social de forma urgente – foram atribuídos ao síndico, pelo poder público, prerrogativas que ampliaram ainda mais suas responsabilidades, como o fechamento transitório das áreas comuns, restrições de serviço, a elaboração de regramentos e mecanismos que minimizassem o contágio, tais como o uso de máscaras e álcool em gel, dentre outros. Tudo isso com o objetivo de zelar pela saúde e segurança coletiva.

Uma das indagações que estiveram mais em evidência no último ano se deu a respeito das assembleias condominiais, por exemplo. Por conta da Covid-19 e a necessidade de manter um isolamento social, muitos síndicos foram pegos de surpresa e precisaram de suporte nessa questão. 

“A crise sanitária nos deixou legados que podem ser adotados de forma positiva. Um deles foi a experiência das assembleias eletrônicas, sendo fundamental que o síndico estivesse bem assessorado quanto às formas técnicas e juridicamente adequadas para realiza-las sem o risco de nulidades ou questionamentos, ainda mais o advento da LGPD”, aponta Marcelo Borges.  

Além, de todos os desafios impostos pela Pandemia de Covid – 19, não é demais lembrar as já conhecidas reponsabilidades impostas pela legislação. Por mais preventiva que seja a gestão condominial, imprevistos podem acontecer, como danos ou até acidentes, por exemplo, e aí entra a responsabilidade civil do síndico.

Para esse tipo de caso, é uma exigência prevista em lei que o condomínio tenha um seguro para garantir sua proteção – e todo síndico precisa, obrigatoriamente, ter ciência dessa questão. 

“Nesse caso, se o condomínio não tem um seguro, o síndico tem uma responsabilidade objetiva – que nasce por força do exercício profissional que a pessoa exerce ou por força de lei. A legislação diz que o síndico tem a atribuição de contratar o seguro da edificação e se o seguro vence, não é renovado e acontece um sinistro – um incêndio, dano elétrico ou outros – o síndico será responsável. Perante a legislação e para os condôminos, o síndico será responsabilizado por essa indenização, pois agiu com ilegalidade”, comenta Marcelo Borges, membro da diretoria executiva do Procondo. 

O termo síndico, inclusive, já é antiquado para a realidade atual do tipo de cargo que a pessoa exerce dentro do condomínio. O síndico é um gestor de propriedades – denominação que mais se aproxima com as responsabilidades do síndico. 

“Gestor de propriedades porque ele lida com uma propriedade, seja ela residencial, comercial ou mista, e o síndico acaba sendo o gestor dessas propriedades e evidentemente que essa gestão é absoluta e exclusivamente da responsabilidade do síndico. Ao gerir propriedades, é papel do gestor fazer com que ela não sofra ameaças e talvez uma das responsabilidades que o síndico mais tenha é fazer com que a conservação do patrimônio se mantenha íntegra, de acordo com o Código Civil”, salienta Borges. 

Diante de todas essas mudanças e atualizações, é substancial que o síndico não esteja sozinho e trabalhe unido à uma administradora de condomínios que seja capaz de oferecer uma gestão condominial técnica, eficiente e qualificada, de modo que o condomínio tenha suporte nas mais diversas questões que se manifestam no dia a dia dentro do condomínio. 

“Qualquer descuido do síndico poderá acarretar sérios prejuízos. Diante da crescente intervenção do poder púbico na criação e modificação das leis, isso não é difícil de acontecer se você não for muito bem assessorado por uma administradora qualificada”, destaca Pedro Carsalade, diretor geral do Procondo. 

Na prática, as atividades exercidas tanto pelo síndico quanto pela administradora devem se complementar.

“Com o crescimento de condomínios complexos, com grande quantidade de unidades e moradores, e uma legislação complicada e que muda constantemente, fazer a gestão se tornou uma função que exige profissionalismo e uma assessoria atenta e dotada de tecnologia e boas práticas. Por isso é fundamental que o síndico esteja aliado à uma boa administradora para auxiliar no cumprimento das obrigações previstas em lei – e, de preferência, uma administradora que seja certificada pelo Procondo (Programa de Autorregulamentação da Atividade de Administração Condominial)”, finaliza Carsalade. 

Procondo

O Procondo é um atestado de capacidade técnica fornecida a uma administradora que atende a requisitos estabelecidos e auditados pelo Bureau Veritas.

Para o condomínio, o benefício é contar com uma empresa verificada, já que o selo é uma ferramenta disponível ao síndico, que assegura a capacidade das administradoras de imóveis de prestar um serviço que esteja de acordo com padrões técnicos exigidos atualmente.

“Só contrato administradoras que tenham a certificação do Procondo, pois entendo que somente ela demonstra o real compromisso da administradora com a qualidade e transparência, itens fundamentais na boa governança e na excelência do atendimento ao cliente”, avalia o Edmundo Eutrópio, síndico do Edifício Toscano, em Ipanema, no Rio de Janeiro. 

Até hoje o mercado não tinha como analisar se uma administradora de condomínios era realmente boa, o que deixava o setor à mercê de informações desencontradas, na maioria carregadas de aspectos emocionais do tipo: “Meu cunhado disse que tal empresa é muito boa” ou “Minha sogra adora o chefe do Departamento de Pessoal da empresa que administra o prédio dela”.

O Procondo veio como uma ferramenta fundamental que auxilia o síndico na escolha de sua parceira, que passa por uma espécie de radiografia completa (são mais de 150 itens verificados) o que dá mais tranquilidade na hora de decidir.

(*) Presidente do Conselho Deliberativo da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

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